¿Cómo se calcula una hipoteca?

Factores que determinan cómo calcular una hipoteca

Para saber cómo calcular la cuota de una hipoteca deberemos tener en cuenta varios factores. El primero que viene a la mente es el importe que se va a pedir pero, más allá de este, entran en juego otros aspectos. Entre ellos, el plazo de amortización; el tipo de interés que se va a aplicar, ya sea fijo o variable; las comisiones, y otros gastos que pueda haber. La mayoría de ellos están reflejados en la Tasa Anual Equivalente, la TAE. Pero vayamos por partes.

Cuánto dinero vas a pedir

Saber cuánto dinero se va a pedir es un dato capital a la hora de calcular la cuota de una hipoteca. Debes tener en cuenta que en la actualidad es muy complicado encontrar una hipoteca al 100 %. Las entidades acostumbran a financiar hasta un 80 % del valor de tasación o compraventa de la vivienda que se va a adquirir.

El plazo de amortización

De todos los préstamos a largo plazo, una hipoteca es el que tiene un tiempo de amortización mayor. Los años que se tardará en devolver el dinero es otro dato relevante a la hora de saber cómo se calcula una hipoteca: cuanto más largo sea, más bajas serán las cuotas. Si optas por extenderlo, cuando hayas acabado de devolver el dinero, habrás abonado más intereses.

En general, se recomienda devolver una hipoteca en el menor tiempo posible, siempre y cuando el importe de las letras no suponga un ahogo a la economía familiar.

El TIN

Otro dato muy importante a la hora de realizar este ejercicio es el Tipo de Interés Nominal (TIN): el precio al que el banco te presta el dinero. El tipo de interés puede ser fijo o variable, como veremos más adelante, o mixto (una combinación de ambos).

Las comisiones

A esto hay que añadir otros gastos, como las comisiones. Se pueden abonar al inicio de la hipoteca, como la comisión de apertura. O durante el tiempo de amortización: bien porque se cambian las condiciones de la misma, como la comisión por novación, bien porque se devuelve parte o todo el dinero antes del tiempo acordado, como la comisión por cancelación anticipada.

Como hemos adelantado, algunos de estos gastos vienen reflejados en la TAE, que se calcula según una fórmula matemática que tiene en cuenta el TIN, las comisiones por la gestión del préstamo (quedarían fuera, las de posibles impagos), el plazo de amortización y el dinero prestado.

¿Qué más datos influyen en cómo se calcula una hipoteca?

Pero hay más  aspectos que se añaden al coste real de pedir una hipoteca, y son la tasación del inmueble (desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos —notaría, registro, AJD— son asumidos por el banco), el seguro de hogar (tenerlo es obligatorio aunque no tiene porqué estar suscrito con el banco con el que firmas la hipoteca) y los productos bonificables, esos que si contratas te proporcionarán una mejora en el tipo de interés y que suelen ser una cuenta nómina, seguros, planes de pensiones...

Con todos estos datos podremos saber (o hacer una estimación) de cuánto tendremos que pagar cada mes y cuál será el coste total del préstamo hipotecario, que quedará plasmado en el cuadro de amortización.

Cómo calcular una hipoteca fija

A primera vista, calcular una hipoteca fija es más sencillo que calcular una hipoteca variable. Básicamente, por el tipo de interés que se aplica: en las primeras va a ser el mismo durante todo el plazo de amortización mientras que en las segundas podrá variar en cada revisión que se haga, en función de la evolución del tipo de referencia que tenga aplicado.

Así, en las hipotecas fijas el tipo de interés será el mismo durante toda la vida del préstamo, siempre y cuando el titular no haga cambios en los productos bonificables. Por ejemplo, deje de tener la nómina domiciliada en la entidad o anule cierto producto, cuya contratación con la entidad reduce el tipo de interés.

La fórmula para el cálculo

El cálculo de las cuotas mensuales de una hipoteca fija se obtiene aplicando esta fórmula: C = P x i (1+i) ^n / (1+i)^n - 1. Para que nos entendamos: 

• C representa la cuota mensual que queremos calcular.
• P se refiere al capital inicial prestado o principal.
• i corresponde al tipo de interés mensual, calculado dividiendo el tipo de interés anual entre 12 y expresándolo en formato decimal. Por ejemplo, un 4 % anual se convierte en 0,04/12 = 0,0033.
• n indica el número total de pagos. Por ejemplo, una hipoteca a 30 años constaría de 360 cuotas.

Ejemplo práctico

Vamos a poner un ejemplo, a través del cálculo de una supuesta hipoteca que se va a solicitar para comprar una casa con un precio de compraventa de 187.500 euros. El banco, facilita un 80 % del valor: 150.000 euros.

• Plazo de amortización de 15 años con un interés del 1,35 % TIN las cuotas quedarían alrededor de 996 euros mensuales.
• Plazo de amortización de 20 años con un interés del 1,35 % TIN las cuotas quedarían alrededor de 772 euros mensuales.
• Plazo de amortización de 30 años con un interés del 1,35 % TIN las cuotas quedarían alrededor de 548 euros mensuales.

Cómo calcular la cuota de una hipoteca variable

Si lo que quieres es saber cómo calcular una hipoteca variable deberás tener en cuenta otros factores. Como hemos adelantado, en una hipoteca variable no hay certidumbre en los pagos… Salvo si durante un periodo inicial –que se suele extender entre 12 y 24 meses– se aplica un tipo fijo.

En el resto de plazo de amortización, el interés que se paga en las hipotecas variables consta de la suma de dos valores: un diferencial, que se mantiene estable durante todo el periodo de amortización, y un tipo de referencia (en la mayoría de los casos en España, el euríbor) que se va revisando periódicamente, habitualmente cada 6 o 12 meses.

Así, las cuotas podrán ir variando en función de la evolución que haya tenido el tipo de referencia en el momento de la revisión. Si entre ambos períodos ha subido se encarecerán y si han bajado, se abaratarán.

La fórmula para el cálculo de una hipoteca variable

El cálculo de las cuotas mensuales de una hipoteca variable se consigue con esta otra fórmula: C = P x [(1+i) ^n x i] / [(1+i)^n - 1]

• C representa la cuota mensual
• P el importe del préstamo o importe pendiente de amortizar
• i es el tipo de interés mensual
• n indica el número total de cuotas

Ejemplo práctico

Volvemos a tomar el ejemplo anterior y establecemos la compra de una vivienda que vale 187.500 euros y para la que el banco concede una hipoteca de 150.000 euros. Pero ahora fijamos un plazo de amortización de 30 años y un interés que será la suma de un diferencial del 1,00 % y que se revisa anualmente, con el valor del euríbor de octubre. Esta habría sido la evolución de las cuotas desde el año 2010 (cifras orientativas):

• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2010 (1,495 %): 640 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2011 (2,110 %): 694 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2012 (0,650 %): 571 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2013 (0,541 %): 563 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2014 (0,338 %): 547 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2015 (0,128 %): 521 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2016 (-0,069 %): 517 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2017 (-0,180 %): 508 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2018 (-0,154 %): 510 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2019 (-0,304 %): 499 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2020 (-0,466 %): 487 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2021 (-0,477 %): 485 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2022 (2,629 %): 684 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2023 (4,16 %): 816 euros al mes
• Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2024 (2,686 %): 689 euros al mes

Preguntas frecuentes

Firmar una hipoteca es un trámite que exige mucha reflexión previa. Se trata de adquirir una vivienda, sí, pero también seguir garantizando la estabilidad financiera de la familia. En Acierto te lo ponemos fácil con nuestro simulador de hipotecas. Solo necesitas completar un breve cuestionario, y nosotros te mostraremos las opciones que mejor se adapten a ti.

¿Qué pasa si no puedo pagar una cuota de mi hipoteca?

Aunque hayas calculado bien tu hipoteca, es posible que, en determinado momento, no puedas afrontar su pago. En estos casos es fundamental comunicarte con tu banco para buscar soluciones antes de que la situación se agrave. Algunas opciones incluyen solicitar un periodo de carencia para pagar solo intereses, renegociar las condiciones del préstamo, como ampliar el plazo o reducir la cuota, etcétera.

Ignorar el problema puede generar intereses de demora, afectar tu historial crediticio, incluirte en listas de morosidad y, en última instancia, llevar a un procedimiento de ejecución hipotecaria. Por ello, es clave tomar medidas preventivas.

¿Cómo sé si una hipoteca es asequible para mí?

Para determinar si una hipoteca es asequible, es fundamental evaluar tu capacidad financiera, ya que este compromiso tendrá un impacto significativo en tu economía a largo plazo. Una manera general de medir esta asequibilidad es calculando si la suma de todas tus deudas se mueven en la ratio de endeudamiento sana. Es decir, la suma de todas las letras (tu hipoteca y otros préstamos que puedas tener) no supera el 35 % del dinero que entra en casa.

Qué otras cuestiones son importantes al elegir la hipoteca, más allá de la cuota

Otro de los aspectos que debemos tener claro es que en la actualidad son escasas las hipotecas al 100 %, que financian la totalidad de la vivienda. De hecho, la gran mayoría facilita hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa de la misma. Esto es, al pedir una hipoteca, lo más posible es que tengas que presentar unos ahorros que cubran el 20 % del valor del inmueble que quieras comprar.

Calcula tu hipoteca con nosotros. Acierta con la cuota

Como ya hemos visto, firmar una hipoteca es un trámite que exige mucha reflexión previa. Se trata de adquirir una vivienda, sí, pero también seguir garantizando la estabilidad financiera de la familia. En Acierto te lo ponemos fácil con nuestro simulador de hipotecas. Solo necesitas completar un breve cuestionario y nosotros te mostramos las opciones que mejor se adaptan a ti.

Nuestras ventajas son claras: ahorrarás tiempo y dinero, podrás comparar desde cualquier dispositivo y obtendrás información sobre los costes de las hipotecas presentes en tu comparativa y otra información de gran utilidad (más allá de la cuota). Además, nuestro equipo de agentes expertos en préstamos hipotecarios está disponible para ayudarte por teléfono si lo necesitas. Y el servicio es gratis y sin compromiso. Descubre cómo calcular tu hipoteca con la mejor ayuda.