Calcular los Intereses de una Hipoteca

Qué son los intereses de una hipoteca 

Los intereses de una hipoteca son, básicamente, lo que el banco te cobra por prestarte su dinero durante un tiempo determinado. Se trata de un porcentaje que se aplica sobre el importe que te ha dejado o que te queda por devolver.  

Los intereses de una hipoteca pueden ser fijos o variables. En el primero de los casos, son un único porcentaje que se mantiene durante todo el plazo de amortización. En el segundo, se trata de la suma de dos valores: por una parte, un diferencial que será siempre el mismo; por otra, un tipo de referencia, que irá cambiando cuando toque revisarlo, en función de cómo vaya evolucionando de su valor.  

Los intereses de una hipoteca vienen determinados por los precios que establece cada entidad. Así, cada uno de ellos parte de unos tipos de interés diferentes. Además, y dentro de una misma entidad, una misma hipoteca puede contar con distintos tipos de interés y condiciones según el perfil cliente o la finalidad por la que pide la hipoteca.

Evolución de los intereses de la hipoteca

Al calcular los intereses hipotecarios hay que tener en cuenta su evolución. Aunque, a pesar de las previsiones, no siempre se sabe a ciencia cierta hacia dónde van a ir, te vamos a explicar a continuación cómo han ido cambiando en los últimos años.

Con esta información, te podrás hacer una idea sobre cómo calcular los intereses de la hipoteca e, incluso, podrás hacer simulaciones con la tuya para ver cuánto vas a pagar.

Evolución de los intereses en una hipoteca fija

Históricamente, los intereses en una hipoteca fija han sido mucho más elevados que en las variables. De hecho, hace apenas 15 años rondaban el 8,00 %.

Asimismo y, entre otros, debido a su precio en comparación a los diferenciales y el valor del euríbor de la época, su presencia era escasa en el mercado. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en abril de 2012 apenas suponían el 7,00 % del total de hipotecas que se firmaban en España.

Principalmente, debido a la evolución del euríbor (en negativo entre febrero de 2016 y marzo de 2022), la banca apostó por este tipo de financiación. De hecho, las hipotecas fijas llegaron a alcanzar hasta el 80 % del total de firmas de nuevos préstamos. Y sus intereses fueron a menos.

Evolución de los intereses en una hipoteca variable

Al calcular los intereses en una hipoteca variable, debemos recordar que consta de la suma de dos valores. Un diferencial, que se mantiene fijo siempre, y un tipo de referencia, sobre todo el euríbor mensual.

En cuanto a los diferenciales, hay que señalar que han evolucionado a lo largo del tiempo. En los años del boom inmobiliario disminuyeron considerablemente (había entidades que los ofrecían al 0,50 % e incluso menos) para posteriormente encarecerse y poco a poco bajar de nuevo hasta rozar el 1,00 % de partida, en función de la entidad, el perfil del titular, los productos bonificados que contrate...

Por su parte,el euríbor diario, también ha vivido oscilaciones. En este sentido hay que recordar que el euríbor vendría a ser el tipo de interés medio al que algunos grandes bancos europeos se dejan el dinero entre ellos. Por tanto, la situación económica del Continente, las decisiones que toma al respecto el Banco Central Europeo (BCE) y otros aspectos como etapas de incertidumbre afectan a su valor.

Históricamente, el valor medio del euríbor se había situado entre el 2,00 % y el 3,00%, pero llegó a superar el 5,00 % en 2008 y a marcar valores en negativos durante más de 6 años, como hemos visto antes. Con todo, en menos de dos años, entre mediados de 2022 y 2023, experimentó una subida radical. Y pasó de marcar valores negativos a situarse por encima del 4,00 %.

Cómo calcular los intereses de una hipoteca

A la hora de calcular los intereses de una hipoteca hay que tener en cuenta un aspecto fundamental y es si la financiación sobre la que vamos a hacer números es una hipoteca fija o una hipoteca variable. Este hecho determinará cómo serán los intereses hipotecarios.

Así, en las primeras se podrán hacer de una forma más precisa los cálculos de los intereses hipotecarios mientras que en las segundas solo se podrá hacer una estimación. Te explicamos cada uno de ellos.

Cálculo de intereses en una hipoteca fija

Una hipoteca fija es aquella que mantiene el mismo tipo de interés durante todo el plazo de amortización, sea de 15, 20 o 30 años. Dicho de otra manera, el titular o titulares de la misma van a saber siempre qué están pagando por ella. Es por este motivo que es mucho más sencillo calcular los intereses en una hipoteca fija que, como explicaremos a continuación, en una hipoteca variable.

Así, según nuestros cálculos, y suponiendo que solicitamos una hipoteca de 150.000 euros, a devolver en 30 años y con un interés fijo del 2,00 %, pagaremos unas cuotas de unos 599 euros mensuales durante el plazo. Pase lo que pase con los mercados, los tipos de referencia o la economía mundial.

Las hipotecas fijas, aunque de partida pueden resultar algo más caras que las variables, están indicadas para aquellos perfiles financieros más conservadores, que quieren tener controlado en todo momento cuánto van a pagar por sus préstamos.

Cálculo de intereses en una hipoteca variable

El cálculo de intereses en una hipoteca variable, como hemos adelantado en el punto anterior, es algo más complicado.

Generalizando, la mayoría de las hipotecas variables en España constan de dos periodos, uno con un tipo de interés fijo (entre 12 y 24 meses) y otro variable (desde que acaba el periodo fijo hasta que se complete el plazo de amortización). Este último, y como su nombre indica, irá cambiando cada vez que toque revisar (cada 6 o 12 meses) el valor del índice de referencia (normalmente el euríbor actual).

Por tanto, solo podremos calcular los intereses de una hipoteca variable y saber exactamente qué vamos a pagar durante el tramo inicial, el que está a tipo fijo. Y, más adelante, solo en el momento en el que se haga la revisión, cuando se tenga el valor del euríbor hoy. Más allá, no.

Aunque se existan previsiones, se desconoce a ciencia cierta qué valor tendrá el tipo de referencia la próxima vez que toque actualizarlo. Y es que, a este si le afecta lo que pase con los mercados, los tipos de referencia o la economía mundial. A modo de orientación, en momentos en los que el tipo de referencia suba, los intereses de la hipoteca serán más altos y las cuotas se encarecerán y cuando bajen, serán más baratas.

TIN y TAE, ¿cuál es mejor para calcular los intereses hipotecarios?

Cuando hablamos de productos bancarios, TIN y TAE van íntimamente relacionados, y suelen aparecer juntos. Aunque en ambos casos se hace referencia a los intereses de la hipoteca, no son lo mismo. De hecho, si queremos saber cuánto nos va a costar realmente, tendremos que fijarnos en la TAE.

A continuación, te explicamos la diferencia entre TIN y TAE. Por una parte, el TIN es el Tipo de Interés Nominal, el precio que cobra el banco por prestarnos una cantidad de dinero, y puede variar en función de factores como el importe que se solicita, nuestros ingresos, si tenemos otras deudas, etc.

Por otra parte, la TAE es la Tasa Anual Equivalente y es lo que realmente nos va a costar la financiación. Al calcular la TAE se suman el TIN y otros gastos como ciertas comisiones, e intervienen otras condiciones del préstamo como el importe y el plazo en el que se va a devolver.

El cuadro de amortización, clave en el cálculo de intereses hipotecarios

El cuadro de amortización de una hipoteca es una tabla en la que se recopilan todos los detalles de la financiación. Dividido en columnas y filas, se detallan los siguientes aspectos:

• Número total de cuotas que se van a pagar (por ejemplo, en un préstamo hipotecario a 30 años, 360 cuotas).
• Fechas en las que, en principio, se va a pagar cada letra.
• Tipo de interés que se aplicará.
• Importe total de cada la cuota mensual.
• Importe que, de la cuota total mensual, responde a capital pendiente (no se suman los intereses).
• Importe que, de la cuota total mensual, responde a intereses (no se suma el capital pendiente).
• Total de dinero pendiente.

El cuadro o tabla de amortización es una de las informaciones que facilitan los bancos. Además de en el contrato que se firma al suscribir la financiación, está adjuntada en la FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada. Documento que facilitan los bancos, de forma obligatoria y gratuita, cuando han aprobado una hipoteca e incluye información personalizada acerca de la misma.

Cuándo dejaré de pagar intereses de la hipoteca

Nunca dejarás de pagar intereses por la hipoteca. Durante todo el plazo de amortización estarás abonándolos. Eso sí, si la entidad usa con tu hipoteca el sistema de amortización francés, que es el mayoritario en España, la parte de la cuota que va a cubrir intereses irá disminuyendo con los años mientras que se incrementará la parte que amortiza el préstamo. El motivo es que el interés se aplica sobre el capital pendiente, no sobre la totalidad del importe solicitado.

Si tienes una hipoteca y quieres saber cuáles son los números concretos al respecto tendrás que consultar su cuadro de amortización donde, como hemos visto en el punto anterior, aparecen detallados. Te recordamos que este documento está en el contrato que firmaste al suscribir la hipoteca.

Y si aún no la tienes contratada, pero has hecho una solicitud y el banco la ha aceptado, localizarás un cuadro de amortización en la FEIN, documento donde se recopila información personalizada acerca de una hipoteca y que los bancos tienen que dar de forma obligada y gratuita. Concretamente, lo hallarás en el apartado Tabla ilustrativa de reembolso.

Calcula los intereses de tu hipoteca en Acierto.com

Si estás interesado en cómo calcular los intereses de tu hipoteca, el comparador de hipotecas de Acierto.com te puede ser de gran ayuda. Ya que, además de ser una herramienta eficaz a la hora de localizar la mejor financiación para ti, te explicaremos los detalles de la misma.

Estas son las ventajas que encontrarás a la hora de usar nuestro comparador de hipotecas:

• Ahorrarás dinero: nuestro comparador buscará entre toda la oferta y te mostrará los intereses de las hipotecas que son mejores para ti, en función de tus necesidades y características.
• Es fácil de usar: solo deberás responder a un cuestionario muy sencillo. En función de tus respuestas, filtraremos aquellas hipotecas que te pueden ir mejor.
• Ahorrarás tiempo: en apenas minutos desde que respondes el cuestionario de nuestra web, tendrás un estudio personalizado, con las ofertas de diferentes entidades.
• Ganarás en comodidad: para hacer tu comparativa solo necesitarás un dispositivo (móvil, ordenador, tableta...) y conexión a internet. Tú decidirás cuándo quieres llevarla a cabo porque nuestra web está abierta las 24 horas del día, los 7 días de la semana.
• Nuestra ayuda es gratis y sin compromiso: no te cobraremos ni un céntimo por ayudarte a comparar, calcular los intereses de la hipoteca y elegir la mejor para ti.
• Nuestros procesos son seguros: las preguntas que te haremos son las estrictamente necesarias para llevar a cabo tu estudio. Además, todas las respuestas que nos des estarán protegidas ya que contamos con sistemas que velan por la seguridad de los datos.

Cómo calcular tu hipoteca paso a paso en Acierto.com

Saber cuánto vas a pagar cada mes de letra es un aspecto fundamental a la hora de pedir financiación ya que nos va a ayudar a organizar las finanzas familiares. Si quieres calcular los intereses de tu hipoteca, desde Acierto.com te podemos ayudar.

En nuestra web, además de ayudarte a localizar la mejor hipoteca para ti, haremos una simulación de cómo quedarán las cuotas. Para ello, deberás responder a un rápido cuestionario en el que te preguntaremos por:

• La finalidad de la hipoteca (comprar una primera o una segunda vivienda, reunificar deudas...)
• Precio del inmueble que vas a hipotecar.
• Cuánto dinero tienes para pagar la entrada.
• Número de titulares que tendrá la hipoteca.
• Cómo es el contrato laboral del titular de la hipoteca con más ingresos (indefinido, autónomo...).
• Cuánto suman los ingresos totales de los titulares.
• Si se tienen, cuánto se paga por otros préstamos.
• Cuándo se tiene previsto comprar la casa.
• Provincia donde está situado el inmueble.
• Datos de contacto (nombre y apellido, fecha de nacimiento, nacionalidad y un correo electrónico...) para enviarte, gratis y sin compromiso, una comparativa personalizada de hipotecas.

En función de tus respuestas, y tras analizar la oferta hipotecaria actual, te haremos llegar aquellas opciones que más se ajustan a tu perfil.

Preguntas sobre calcular los intereses hipotecarios

A continuación, vamos a responder algunas de las preguntas frecuentes que surgen cuando nos planteamos cómo calcular los intereses de la hipoteca, para que puedas hacer tus planificaciones y números. Recuerda que, si tienes alguna más, nuestros agentes están a tu servicio para resolverlas. Entra en el comparador y deja tu número.

¿Pueden cambiar los intereses de una hipoteca?

Depende. En general, solo variará el valor del tipo de referencia en las hipotecas variables, cuando toque revisarlo. Lo más habitual en España es que se utilice el euríbor actual y se revise cada seis o doce meses.

En cuanto al diferencial y el tipo de interés en las hipotecas fijas se mantendrá igual durante toda la vida de la hipoteca siempre y cuando no se produzca un cambio en la contratación de productos bonificables.

Es decir, los intereses de la hipoteca subirán si se anula la suscripción a algunos de los productos bonificables y bajarán si se contratan otros.

¿Cuánto se paga de intereses en una hipoteca?

Dar una respuesta concreta a cuánto se paga de intereses en una hipoteca es imposible. Ten en cuenta que variarán en función del tipo de interés que se aplique (y, si és a variable, según lo que marque el tipo de referencia en cada revisión), el importe que solicites y el plazo de amortización. En cualquier caso, puedes consultar cuánto se paga de intereses en una hpoteca en el cuadro de amortización de la misma. La cifra que te dé en una hipoteca fija será exacta, a no ser que modifiques alguna condición del préstamo, y en una variable será una estimación, en función del valor que tuviera el tipo de referencia en el momento en el que se calculó la tabla de amortización.