La comisión de apertura en hipotecas y préstamos: qué debes saber

Qué es la comisión de apertura

La comisión de apertura es un coste que añaden algunos bancos a las financiaciones, préstamos e hipotecas, y que cubre los gastos que suponen las gestiones administrativas que se deben llevar a cabo para su formalización.

En el caso concreto de las hipotecas, responde a los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. Si el préstamo es en divisas, incluye la comisión por cambio de moneda”, puntualiza el Banco de España.

Hay que tener en cuenta que, de la misma manera que hay préstamos sin comisiones, encontramos cada vez más bancos que no añaden (o no siempre lo hacen) comisiones de apertura en sus hipotecas. Entre ellos, BBVA, Banco Santander, Banco Sabadell, Openbank y EVO, por citar algunos.

En cualquier caso, si existe, suele tratarse de un porcentaje sobre el dinero que se pide, ya sea en una hipoteca o un préstamo. Y, a veces, cuenta con un importe mínimo. Te lo explicamos a fondo más adelante.

Requisitos de las comisiones de apertura en hipotecas y préstamos

Por norma general, y a excepción de las ocasiones en las que están limitadas por ley, las comisiones son libres: los bancos pueden ponerlas como consideren, según hayan fijado en su política de operaciones.

En cuanto a la comisión de apertura de las hipotecas y los préstamos, no existe ninguna restricción o norma. Por tanto, cada entidad puede establecerla y aplicarla como decida.

Eso sí, y aquí el gran requisito que detalla el Banco de España, "deberá informar de su importe antes de realizar la operación”. Además, el futuro titular de la financiación tendrá que entender el concepto y a qué corresponde el importe antes de firmar.

Quién y cuándo paga la comisión de apertura

La comisión de apertura la paga quien contrata la financiación. En el caso de las hipotecas, es uno de sus costes (como los de tasación o su copia de la escritura) que tiene que afrontar al suscribirla y que no se deben confundir con los gastos de comprar una vivienda.

Existen varias formas de pagar la comisión de apertura. La más habitual es hacerlo en el momento en el que se firma, de golpe. También hay bancos que dan la posibilidad de sumarla al importe del préstamo o hipoteca e ir abonándola con las cuotas.

Aunque esta segunda opción puede parecer más cómoda, nos descapitalizamos menos, desde Acierto te recomendamos que, en la medida de lo posible, la liquides en un solo pago. Si la fraccionas a lo largo del plazo de amortización, el importe irá acumulando intereses, que se sumarán a los de la hipoteca, y resultará más cara.

¿Cómo son las comisiones de apertura de las hipotecas y los préstamos?

Los bancos que aplican comisión de apertura en sus hipotecas o préstamos acostumbran a hacerlo de varias formas:

• Un porcentaje: se calcula sobre el dinero que se solicita. Suele moverse entre el 0,5 % y el 1,00 %, aunque a veces puede ser más elevado. Como ejemplo, una comisión de apertura del 1,00 % en una hipoteca de 150.000 euros, supondría un precio de 1.500 euros.
• Un importe fijo, el que establezca la entidad. Habitualmente, en las hipotecas, no supera los 700 euros. En los préstamos, no suele ser más de 100 euros.
• Un porcentaje con un mínimo. Por ejemplo, de un 0,5 % con un mínimo de 500 euros. Aquí, el titular de una hipoteca de 150.000 euros tendrá que pagar una comisión de apertura de 750 euros. Y el de una financiación de 90.000 euros, deberá abonar los 500 (aunque el 0,5 % sobre su importe resulten 450 euros).

Cuándo es abusiva la comisión de apertura de la hipoteca

Aunque en la actualidad cada vez menos bancos la aplican, la comisión de apertura de una hipoteca es legal. Eso sí, ha estado envuelta de polémica ya que ha habido ocasiones en las que se ha aplicado de forma abusiva.

De hecho, los juzgados han tenido que sentenciar al respecto. Porque la comisión de apertura de la hipoteca ha llegado a sus salas, como otras condiciones de este tipo de financiaciones. Por ejemplo, la cláusula suelo o el IRPH.

En cualquier caso, para que la comisión de apertura de una hipoteca sea considerada abusiva se debe dar alguno de estos factores:

• El banco no informó de su existencia ni de sus condiciones, de forma clara, a los titulares de la hipoteca antes de la firma.
• El importe es desproporcionado.
• Lo que se cobró no responde al coste real de los servicios que, en teoría, sufraga.

Con todo, no hay baremo único al respecto. Por tanto, para saber si una comisión de apertura se ha aplicado de forma abusiva o no, se debe estudiar el caso concreto.

Qué dicen las sentencias sobre la comisión de apertura

Nos centraremos en los últimos casos, los más sonados. El Tribunal Supremo Español determinó en una sentencia de 2019 que la comisión de apertura formaba parte del coste real de las hipotecas y que, por tanto, estaba justificada.

Por su parte, meses después, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) determinó que era abusiva, ya que no era obligatoria. Y, así, tras un tiempo de idas y venidas, de nuevo, el TJUE estableció en 2023 que cada juez debe decidir si considera que la cláusula es comprensible, transparente y justa. Y, siempre, haciendo prevalecer “la interpretación más favorable al consumidor”.

¿Cómo reclamar la comisión de apertura de la hipoteca?

Si consideras que tu banco te cobró por tu hipoteca una comisión de apertura abusiva, porque no aparecía en la documentación precontractual o porque no correspondía a ninguno de los trámites que se llevaron a cabo, puedes reclamar. Básicamente, existen dos vías. A través de la entidad o en un juzgado:

• En el banco. Presenta una instancia a su Servicio de Atención al cliente. Deberás explicar tu caso y los motivos por los que consideras que la comisión de apertura que se te cobró es abusiva. Y tendrás que demostrarlo. Tendrán que darte una respuesta antes de que transcurran dos meses.
• En un juzgado. Tendrás que hacer una denuncia, solicitar que se te anule la cláusula por abusiva y aportar toda la documentación. Te recomendamos que, si optas por esta vía, te dejes asesorar por expertos.

Preguntas frecuentes

Vamos a profundizar, ahora en algunos aspectos más concretos relacionados con la comisión de apertura de las hipotecas, para que no quede ningún cabo suelto. Para ello, responderemos las preguntas que más frecuentemente nos han hecho llegar nuestros usuarios al respecto de este tema.

¿Es legal comisión de apertura de una hipoteca?

Sí. La comisión de apertura de una hipoteca es legal siempre y cuando el banco, antes de firmar el contrato y aceptar todas las condiciones, te informe de su existencia e importe. También, además, que pueda justificar que su cuantía cubre realmente los servicios por los que se aplica.

¿Es lo mismo la comisión de apertura de un préstamo y de una hipoteca?

Sí, la comisión de apertura de un préstamo es igual que la de una hipoteca. Es decir, se trata de uno de los gastos de formalización de la financiación. Hay entidades que la contemplan y otras, que no. En función de sus criterios y políticas. Y no tiene un máximo, ya que no está limitada por ley. Habitualmente, la comisión de apertura de un préstamo es un porcentaje que se aplica sobre el importe solicitado.

¿Cuántas veces tengo que pagar la comisión de apertura de la hipoteca?

Si está contemplada por contrato, la comisión de apertura de una hipoteca solo se paga una vez, tras formalizar el préstamo. El titular de la financiación debe ser informado, antes de suscribirlo, que existe, su cuantía y a qué servicios corresponde.

Dónde encontrar una hipoteca sin comisión de apertura

Si estás buscando una hipoteca y quieres saber cuáles son aquellas que no tienen comisión de apertura, estás en el sitio indicado. En el simulador de hipotecas de Acierto recopilamos la oferta de las principales entidades que operan en España, con todas sus características y requisitos.

Así, además de informarte sobre el tipo de interés que aplican, si están bonificadas o los límites que presentan, podrás ver qué comisiones añaden. Entre ellas, la de apertura. Además, podrás contar con la ayuda telefónica, gratis y sin compromiso, de nuestros agentes expertos. Para que elijas la mejor opción para ti de una forma fácil y rápida, sin complicaciones. Con Acierto.