¿Cuándo se puede desgravar la hipoteca?

Requisitos para desgravarse la hipoteca

No todos los hipotecados se pueden desgravar su hipoteca en la declaración de la renta, ya que este beneficio fiscal desapareció el 1 de enero 2013. Con todo, si contrataste tu préstamo antes de esa fecha aún puedes hacerlo siempre y cuando cumplas con ciertas condiciones. 

Los requisitos para desgravar la hipoteca en la declaración de la renta de 2025 son los siguientes:

• La vivienda tiene que ser considerada residencia habitual, es decir, donde vives buena parte del año. Por tanto, están descartadas las viviendas de alquiler y las segundas residencias.  
• El inmueble se debió de comprar antes del 1 de enero de 2013. Por tanto, desgravar una hipoteca después de 2013 no es posible.  
• La hipoteca ha de ir dirigida únicamente a la compra de la vivienda habitual. Esto significa que el dinero que se destine a otro fin no se puede desgravar (comprar muebles, realizar una reforma).

Excepciones al desgravar la hipoteca

Existen dos excepciones que permiten desgravar la hipoteca, aunque la vivienda se haya comprado con posterioridad al 1 de enero de 2013. En ambos casos están relacionadas con el lugar donde se encuentre el inmueble. Son estas:

• País Vasco: mantiene en la actualidad, gracias a su régimen foral, la deducción por vivienda. Así que, si la compraras hoy, podrías desgravar la hipoteca en la declaración.
• Navarra: pueden desgravar la hipoteca quienes adquirieran sus casas antes del 1 de enero de 2018.

Límites a la hora de desgravar la hipoteca

Como en casi todo, a la hora de desgravar la hipoteca en la declaración de la renta hay unos límites. En este caso, Hacienda ha puesto como tope una desgravación máxima del 15 % (un 7,5 % es un tramo estatal y el 7,5 % restante es un tramo autonómico que puede variar en función de la comunidad) con un máximo de 9.040 euros sobre el capital amortizado. Es decir, yendo a máximos, el ahorro que se produciría en el IRPF sería de 1.356 euros.

Ejemplo práctico

Pongamos un ejemplo de desgravar la hipoteca con números hipotéticos. Las cuotas de una hipoteca son de 500 euros al mes. Al cabo del año, se habrán abonado un total de 6.000 euros. Es sobre en última cantidad en la que se tiene que aplicar la desgravación del 15 %. Al hacerlo nos da un ahorro de 900 euros.

Paralelamente los 6.000 euros pagados no alcanzan al límite anual que establece Hacienda de, recordemos, 9.040 euros. Así, si durante el año se pudiera hacer una amortización anticipada de 3.040 euros, se alcanzaría el ahorro máximo.

Qué gastos se pueden desgravar de la hipoteca

Más allá de las letras que pagas cada mes, te puedes desgravar otros gastos de la hipoteca, siempre y cuando compraras la vivienda antes del 1 de enero de 2013. Son estos:

• Cualquier seguro vinculado a la hipoteca (seguro de vida, de hogar, de protección de pagos, etc.).
• Todos los gastos relacionados si se cambiara de banco (subrogación de hipoteca) o si se modifican las condiciones del préstamo, pero en el mismo banco (novación de hipoteca).
• De abrirse una nueva hipoteca, la comisión de apertura si la tuviera y los gastos de tasación de vivienda.
• Los gastos de la cancelación de hipoteca, si se decidiera amortizarla antes de tiempo.

Qué casilla sirve para desgravar la hipoteca en la declaración de la renta

Llegados a este punto, estamos ante el borrador de la declaración de la renta y tenemos una hipoteca firmada antes del 1 de enero de 2013 sobre nuestra vivienda habitual y queremos desgravarla. ¿Cómo podemos hacerlo? Básicamente, rellenado estas dos casillas:

• Casilla 547: corresponde al tramo estatal, el 7,5 % que hemos comentado antes, y su resultado es la suma de los importes de las casillas 0699, 0700, 0702 y 0704.
• Casilla 548: corresponde al tramo autonómico, recuerda que, aunque puede variar en función de la comunidad, puede alcanzar hasta el 7,5 % restante. En este caso, se obtiene tras sumar los importes de las casillas 0699, 0701, 0703 y 0705.

Con todo, es posible que se tengan que rellenar otras casillas para desgravar la hipoteca si la declaración de la renta la está haciendo una persona con una situación excepcional. Es el caso de víctimas de violencia de género, personas con discapacidad, personas que han comprado viviendas de protección oficial, etc.

Alternativas si no te puedes deducírtela

Desgravar la hipoteca en la declaración de la renta no tiene por qué ser la única vía para ahorrar con ella. Si no cumples con los requisitos porque, por ejemplo, firmaste tu préstamo hipotecario después del 1 de enero de 2013 o el inmueble sobre el que se hizo no es tu vivienda habitual, puedes intentar optar por otras opciones.

Una de ellas, mejorar tu hipoteca actual a través de, por ejemplo, una novación o una subrogación. En el primero de los casos, la novación, se renegocian algunas cláusulas de la hipoteca actual (como mejorar los intereses que se aplican) en el banco en el que la tenemos contratada.

En el segundo, la subrogación, supondría cambiarla de banco para mejorar el tipo de interés actual (pasarla hipoteca fija a variable o incluso mixta), vincularla a otro índice de referencia, como al euríbor actual, modificar el plazo de amortización…

Si te estás planteando subrogar tu hipoteca, ten en cuenta que conlleva una serie de gastos (entre papeleos y comisiones). Así que, antes de optar a ella, haz números acerca de cuánto te va a costar el cambio y qué rebaja total conseguirás al aplicar un interés más bajo que el actual.

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Preguntas frecuentes

Hasta aquí te hemos explicado quién y cómo se puede desgravar la hipoteca. Ahora te vamos a responder a algunas preguntas frecuentes, ligadas con este tema, que nos han hecho llegar nuestros usuarios.

¿Qué se considera vivienda habitual?

Además de haber comprado la vivienda antes del 1 de enero de 2013, otro de los requisitos que se debe cumplir para poder desgravar la hipoteca en la declaración de la renta es que esta sea una primera vivienda. Con ello, Hacienda entiende que vives en ella, de forma permanente, desde hace al menos tres años y que desde que la compraste hasta que empezaste a vivir en ella no pasaron más de 12 meses.

Así, quedan fuera de esta consideración de primera vivienda aquellas residencias de veraneo o casas en la playa, en el pueblo de la infancia, en la montaña, etc.

¿Es posible desgravar la hipoteca después de 2013?

Respecto a si puedo desgravar una hipoteca después de 2013, la cuestión no es simple: depende. En general, solo pueden optar a este beneficio fiscal aquellas personas que firmaron la hipoteca antes del 1 de enero de 2013, fecha en la que desapareció esta deducción. A pesar de ello, hay alguna excepción. Por ejemplo, si la casa se compró sobre plano antes de esa fecha, aunque la hipoteca se firmara después.

Concretando, según la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), pueden beneficiarse aquellos que hayan adquirido su vivienda antes del 1 de enero de 2013 o hayan satisfecho cantidades antes de dicha fecha para construirla, ampliarla o rehabilitarla.

¿Cómo tributa la cláusula suelo?

Las devoluciones de lo cobrado de más en las cláusulas suelo de las hipotecas son todavía un hecho. Son muchos los bancos que están devolviendo aún estos importes. Según la Agencia Tributaria, los hipotecados que hayan recibido ese dinero durante el pasado ejercicio no tienen que declararlo.

Eso sí, quizás haya que regularizar declaraciones anteriores si en el importe que se declaró en la deducción sobre la hipoteca se añadió lo cobrado de más. Pero, como siempre, hay matices. En este caso concreto, los siguientes:

• Los contribuyentes a los que el banco, durante el último ejercicio, les haya devuelto el dinero cobrado de más en metálico: tendrán que pagar a Hacienda, sin intereses, el importe que corresponda a lo desgravado de más en la hipoteca de los cuatro últimos ejercicios.
• Si el banco devuelve el importe reduciendo el capital de la hipoteca: no se van a tener que devolver las deducciones.

¿Se puede desgravar una hipoteca con dos titulares?

Sí se puede. Cada titular puede desgravar su correspondiente parte de la hipoteca cuando haga la declaración de la renta. Generalmente interesará que cada titular lo haga por su cuenta, ya que de esta manera la base máxima se aplicará por separado a cada uno.

¿Qué pasos deberé seguir exactamente y qué datos necesito? 

Podrás hacerlo siguiendo unos sencillos pasos: 

• 1º Necesitas conocer la referencia catastral del inmueble. Para ello puedes coger alguno de los recibos del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y ahí aparecerá. 
• 2º En la declaración de la renta, has de ir al apartado que se llama “Deducción por inversión en vivienda habitual” y rellenar las dos casillas. En la 547 introduces el dinero que pagar por la hipoteca, es decir, el capital principal junto con los intereses (tramo estatal). En la 548 haces lo mismo, pero referido al tramo autonómico.