IRPH e hipotecas: todo lo que debes saber

Qué es el IRPH

IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios y se trata de un tipo de referencia que se utiliza en las hipotecas variables. Se valor se actualiza mes a mes, tras hacer la media de los intereses de los créditos que tienen como finalidad comprar una vivienda y cuyo plazo de amortización es superior a tres años.

El IRPH es el segundo tipo de referencia más usado en nuestro país tras el euríbor. Se usa en España desde 1994 y, en inicio, su aplicación respondía a un intento de dar cierta estabilidad en los intereses (y por ende en las cuotas) de las hipotecas ya que por aquel entonces había muchas oscilaciones en los mercados financieros.

La polémica que rodea al IRPH

Aunque está supervisado por el Banco de España, en los últimos años ha estado rodeado de controversia ya que hay quien considera que se trata de un índice abusivo.

La polémica surgió cuando el euríbor empezó a marcar valores cercanos al 0,5 % y a trazar una tendencia a la baja mientras que, paralelamente, el IRPH se mantenía estable con registros que superaban el 3,00 %. En este contexto, asociaciones de consumidores y consumidores particulares elevaron su queja sobre esta diferencia a los tribunales.

Tras varias sentencias y apelaciones, el caso llegó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que consideró que el IRPH no es de un índice abusivo. Con todo, sí se podría haber dado el caso que los bancos y entidades que lo han comercializado no explicaran sus consecuencias e implicaciones con total transparencia a los futuros hipotecados.

Tipos de IPRH y precedentes normativos

Hasta el 1 de noviembre de 2013 convivieron tres tipos de IRPH. A partir de entonces, dos de ellos (IRPH bancos y el IRPH cajas de ahorro) dejaron de publicarse a tenor de lo establecido en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Solo se mantuvo solo el IRPH de Entidades.

IRPH de entidades: el único superviviente

Como hemos comentado, hasta finales de 2013 existían tres tipos de IRPH de los cuales, en la actualidad, solo se mantiene uno. Detallamos cómo eran y como se obtenían:

• IRPH de bancos: ya no existe. Su valor se calculaba haciendo la media de interés aplicado por los bancos. 
• IRPH de cajas de ahorro: también se dejó de publicar. En la línea de anterior, su registro se obtenía al hacer la media del interés que aplicaban las cajas de ahorro a los préstamos hipotecarios.  
• IRPH de Entidades (vigente en la actualidad): era la media de las dos anteriores y, tras su desaparición, se reformuló. Su valor se actualiza cada mes y se obtiene tras hacer la media de los intereses de los créditos que, para adquirir un inmueble, tienen un plazo de amortización de más de tres años. El Banco de España lo publica con el nombre de " Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre". 

Hipotecas con el IRPH de bancos y cajas: ¿qué pasó con ellas?

Al desaparecer el IRPH de bancos y cajas, las hipotecas vigentes vinculadas a esos valores se tuvieron que reformular. Se dieron varias posibilidades, en función de lo que determinaba la escritura de cada hipoteca (que no es la misma que la escritura de la vivienda). Básicamente, estas fueron las opciones:

• La escritura de la hipoteca establecía que el índice sustitutivo fuera el euríbor: en estos casos, se aplicaba este tipo de referencia más el diferencial que apareciera detallado. Tanto si este último estaba especificado como si no, cliente y entidad podían negociarlo.
• La escritura de la hipoteca indicaba que se aplicaría el último interés cotizado: en estos casos, la hipoteca pasaba a ser a tipo fijo que se obtenía al sumar el diferencial y el último interés marcado por el IRPH al que estuviera vinculada.
• La escritura de la hipoteca fijaba el CECA (tipo activo de referencia de las Cajas de Ahorro) como índice sustituto: se aplicaba el mismo valor que si no tuviera ninguno concretado, el IRPH de Entidades.
• No se concretaba ningún índice sustitutorio: el Banco de España, a tenor de una enmienda dentro de la Ley de Emprendedores y la normativa en materia hipotecaria, establecía que el índice sustitutorio sería el IRPH de Entidades.

A pesar de ello, fuera cual fuera el caso, siempre cabía la posibilidad de que banco o entidad financiera y cliente negociaran la modificación del tipo de referencia o interés.

Cómo saber si a mi hipoteca se le aplica el IRPH

Como hemos comentado en más de una ocasión, pedir una hipoteca es una decisión financiera muy importante: vamos a estar ligados por una deuda, durante muchos, con un banco. Así, antes de firmar cualquier condición es muy importante saber y entender todas sus condiciones, características e implicaciones.

Dicho esto, antes de firmar una hipoteca, el banco debe haber informado al titular o futuros titulares de las condiciones de la misma y, entre ellas, si es a interés variable, a qué tipo de referencia va vinculada.

Sea como fuere, para saber si una hipoteca está referenciada al IRPH existen dos vías:

Revisar la escritura de la hipoteca

En ella aparecen detalladas todas las características del préstamo, desde el capital y el plazo de amortización al tipo de interés y las bonificaciones, entre otros. Así, una hipoteca estará referenciada al IRPH si se detalla en la cláusula referente al interés “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”. Como hemos señalado antes, no debemos confundir el contrato de escritura de la hipoteca con el de la vivienda.

Comparar recibos y hacer números

Aunque no es una fórmula tan exacta como la anterior, nos puede orientar. En este caso, se debe mirar los recibos. Si el interés que se está abonando es superior al diferencial, seguramente esté referenciada al IRPH. De estar vinculada al euríbor, sería inferior ya que este está marcando valores negativos.

Cuál es el IRPH hoy

El último valor del IRPH publicado por el Banco de España es el correspondiente al del mes de febrero y es del 1,481 %.

Este registro se les aplicará a los hipotecados cuyos préstamos estén referenciados al IRPH y les toque revisión de las cuotas en marzo de 2022 o a principios de abril de 2022.

En este cuadro te mostramos los valores que ha tenido el IRPH en los últimos años (Fuente: Banco de España).

Desventajas del IRPH para los consumidores

Una de las ventajas de que le daba al IRPH, en un principio, era que se trataba de un índice mucho menos variable que otros y que, por tanto, las cuotas de las hipotecas eran más estables: siempre se pagaba más o menos lo mismo.

Pero esta virtud se transformó en desventaja en el momento en el que el euríbor, principal indicador de las hipotecas variables que se firman en España, empezó a registrar valores cada vez más bajos hasta llegar a cuotas negativas.

Así, la primera y gran desventaja para los consumidores de las hipotecas vinculadas al IRPH es que las cuotas han sido y son más caras. Más allá, y según varias asociaciones de usuarios, tienen otros inconvenientes que, quizás no son tan vistosos de cara a los consumidores, pero sí pueden acabar repercutiendo en su bolsillo. Los listamos:

• No refleja la actualidad del mercado y han sido lentas a la hora de plasmar la bajada de los tipos de interés.
• El cálculo del IPRH no es auditable.
• El resultado no es una media representativa porque no tiene en cuenta la ponderación según volumen de negocio.
• El IRPH se calcula empleando la TAE, que incluye comisiones.

Qué es un IRPH abusivo

El IRPH como tal no es un índice abusivo si bien los bancos pueden no haber sido lo suficientemente claros a la hora de explicar a los usuarios cómo funciona, cuál fue su evolución en el pasado o no comparar el IRPH con otras opciones, como el euríbor.

Como hemos adelantado, así lo han sentenciado el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. De hecho, este último, dejaba en manos de los jueces el estudio de cada caso particular y determinar si la explicación del valor estaba falta de transparencia.

Por tanto, puede darse el caso que un magistrado, ante la denuncia de un hipotecado con un préstamo referenciado al IRPH, anule la cláusula de la hipoteca al considerarla abusiva por la opacidad con la que la explicaron. Con todo, puede darse el caso que los ojos de otro juez, si el banco recurre, no la vean opaca.

Cómo eliminar o reclamar el IRPH de mi hipoteca

Cambiar el tipo de interés de una hipoteca vinculada al IRPH es posible. Como sucede con cualquier otra hipoteca hay opciones. Te las detallamos. 

Cómo cambiar el interés de mi hipoteca si tengo un IPRH abusivo

Como hemos indicado, y según las sentencias del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el IRPH no es un índice abusivo como tal. Si es cierto que, en el momento de comercializar la hipoteca, sus características, implicaciones y posible evolución pudieron no explicarse o hacerlo con insuficiente claridad. Solo entonces podría declararse nulo.

Si el titular de una hipoteca considera que este es su caso, la opción que se le plantea es recurrir a los tribunales y esperar a que el juez le dé la razón. Si fuera así, se tendrá que sustituir el índice. Con todo, como hemos ido viendo, se tercia complicado.

Cambiar el interés de mi hipoteca si mi IPRH no es abusivo

Partiendo en que, insistimos, el IRPH como tal no es abusivo las opciones para cambiar el tipo de interés de una hipoteca vinculada a él son las de cualquier otra. Te los explicamos: 

• Novación de hipoteca: supone negociar directamente el cambio de tipo de interés con el banco en el que se tiene contratada la hipoteca. 
• Subrogación de hipoteca: cambiar la hipoteca de banco y desvincularla del IRPH. 
• Cancelar la hipoteca: de este listado es, quizás, la opción más cara. Implica pedir otra hipoteca vinculada a otro índice hipotecario o con otro tipo de interés, para liquidar la referenciada al IRPH. 

En cualquier caso, si te planteas subrogar o cancelar tu hipoteca para contratar otra, es recomendable que analices y valores distintas posibilidades. En este caso, el comparador de hipotecas de Acierto.com, te será de ayuda ya que podrás ver, de forma rápida, las condiciones y características de las mejores hipotecas y de los mejores préstamos personales del mercado.

 ¿Y si es el banco quien se ofrece a quitar el IRPH?

Puede darse el caso que un banco proponga, a los titulares de una hipoteca, cambiar el tipo de referencia del IRPH por otros tipos de interés ya sea a través de referenciarla a otro valor, como el euríbor, o de convertirla una hipoteca a tipo fijo.

No te podemos dar una respuesta contundente sobre qué debes hacer al respecto ya que se trata de un cambio que deben valorar los titulares de la hipoteca, pero sí te mostramos dos aspectos a tener en cuenta:

• Fíjate en el tipo de interés y haz cálculos: si la opción que se plantea es cambiar el interés variable vinculado al IRPH por uno a tipo fijo, mira que este sea más bajo. Lo mismo si se propone modificar el tipo de referencia y pasar del IRPH al euríbor. En este último caso, estudia el diferencial que te proponen. Si las cuotas que resultan en cualquiera de los dos casos son más bajas, el cambio no sería, en principio, mala opción.
• Ojo con la letra pequeña: como en cualquier contrato, leer todas las implicaciones es fundamental. Es posible que, para poder modificar los intereses, se pida suscribir algún otro acuerdo que a la larga puede afectarnos. Y, ante cualquier duda, siempre preguntar.

Sea como fuere, el banco no podrá tomar ninguna decisión al respecto de cambiar el tipo de interés de una hipoteca si no tiene la aprobación de los titulares de la misma.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas y el IRPH

Ahora ya sabes qué es el IRPH y en qué casos se puede considerar un tipo de interés abusivo. Pero seguro que aún tienes alguna duda más. Te las resolvemos.

IRPH y euríbor: ¿Son lo mismo?

Tanto el IRPH como el euríbor son tipos de referencia que se usan en las hipotecas a interés variable. En ambos casos, se suman a un diferencial que será el mismo (siempre y cuando no se produzcan cambios en la contratación de los productos bonificables) durante todo el periodo de amortización.

Pero, aunque en esencia sean lo mismo, no tienen el mismo valor ni se calculan de la misma manera. Como hemos adelantado, el IRPH se obtiene al hacer una media de los intereses de los créditos que tienen como finalidad comprar una vivienda y tienen un plazo de amortización de más de tres años.

Por su parte, el valor del euríbor es la media de los tipos de interés que aplican los principales bancos europeos cuando se dejan dinero entre ellos.

¿Una hipoteca fija puede tener IRPH?

No. Una hipoteca fija no puede tener IRPH ya que se trata de un valor, un tipo de referencia, que solo se usa en las hipotecas a interés variable o mixto y al que se le suma un diferencial.

Mientras, en las hipotecas fijas se emplea un tipo de interés que va a ser siempre, durante todo el plazo de amortización, el mismo.

¿Cuántas hipotecas hay con IRPH?

Según cifras no oficiales, se estima que el 10 % de las hipotecas variables que se han firmado en España están vinculadas a este valor. Pero, insistimos, es una estimación y no está basada en cifras oficiales.

Lo que sí hay que tener en cuenta es que el euríbor es, en España, el índice mayoritario en las hipotecas variables ya que 8 de cada 10 van referenciadas a él.