Cómo elegir la mejor hipoteca

¿Cuál es la mejor hipoteca? 

Insistimos: cuando hablamos de encontrar la mejor hipoteca, nos referimos a localizar la mejor hipoteca para nosotros, la que encaja a la perfección con nuestra realidad financiera. Lo que vale para unos, puede no servir para otros. Y es que, te recordamos, una hipoteca es de todos los préstamos a largo plazo, el más extenso ya que nos va a acompañar durante mucho tiempo (hasta 30 años).

Pongamos ejemplos prácticos. Mientras estemos pagando una hipoteca podemos vivir muchos cambios, no solo a nivel personal sino también a nivel laboral. Así que, antes de embarcarnos en su contratación debemos hacer números. 

Por una parte, deberíamos calcular hasta cuánto podemos llegar a pagar ante posibles cambios a la baja en los ingresos. Así, no es lo mismo una persona que a nivel de salario goza de una estabilidad a largo plazo (por ejemplo, un funcionario) que un trabajador con salarios más inestables (autónomos u otros sectores como la construcción). 

Por otra parte, no podemos perder de vista nuestras características más personales, ya que nos ayudarán a seleccionar si nos interesa más una hipoteca fija o variable. Para personas de perfil más conservador, quizás lo mejor será una hipoteca fija. En cambio, para aquellos a quienes no les importe asumir algún riesgo, quizás la mejor opción será una hipoteca variable.

Cómo reconocer la mejor hipoteca: en qué fijarse

Para reconocer la mejor hipoteca para nosotros hay que tener en cuenta una serie de factores. Entre otros: el capital, el plazo de devolución, las cuotas, los tipos de interés, etcétera, de esta hipoteca. Pero vayamos con cada uno de ellos con más detalle.

El capital que nos presta el banco

El capital es el dinero que nos prestará el banco y que nosotros le devolveremos, junto con los intereses. Dicho esto, y aunque hay algún banco que establece un límite máximo de dinero que se puede solicitar a la hora de pedir una hipoteca, en general el capital que nos dejará el banco o la financiera dependerá de varios factores. 

Por una parte, del tipo de vivienda. A grandes rasgos el dinero que nos concederá el banco no superará el 80% del valor de tasación o compraventa del inmueble que hipotecamos siempre y cuando se trate de una primera vivienda. En caso de ser una segunda residencia, este porcentaje baja hasta, habitualmente, el 60% del valor.

Es cierto que, a principios de los años 2000, era muy habitual ver bancos que ofrecían hipotecas 100: hipotecas que cubrían el 100% del valor de la vivienda (incluso, a veces, también los gastos asociados a la hipoteca). Hoy solo se facilita este porcentaje de financiación en casos muy concretos: personas que adquieren un inmueble de la entidad o a perfiles muy buenos. 

Otro aspecto que tendrá en cuenta el banco o la financiera a la hora de concretar el importe, será el nivel de endeudamiento que tendrá el nuevo hipotecado y que no deberá superar el 35%. Dicho de otra manera: que la cantidad de dinero que destina a pagar la deuda no supera el 35% de los ingresos.

El plazo de amortización

El plazo de amortización de una hipoteca son los años en los que te comprometes a devolver el dinero que te presta el banco. Lo más habitual es que los plazos de amortización se muevan en torno a los 15 y los 30 años (rara vez, aunque los hay, llegan a los 40 años).

Además, y en relación con él, se cruza otro límite: la edad que tendrán los hipotecados cuando acaben de pagar la hipoteca. Es muy habitual que los bancos pongan un tope. Esto es, que cuando se abone la última cuota, uno o todos los titulares no superen cierta edad. Habitualmente se fija en los 75 años.

Otro aspecto relacionado con el plazo de amortización son los intereses. Cuanto más largo sea, la cuota será menor porque tendrás más tiempo para amortizar el préstamo. Pero, a la larga, acabarás pagando más intereses. Devolverlo en menos tiempo aumentará las cuotas pero bajará los intereses totales del préstamo. Se suele recomendar elegir el plazo más corto posible… Siempre y cuando no suponga un ahogo para la economía familiar.

El tipo de interés, clave para elegir la mejor hipoteca

Y aquí, otra duda, ¿cuál será la mejor hipoteca para mi? ¿Una hipoteca fija o una hipoteca variable? ¿Quizás una hipoteca mixta? Una vez más, dependerá. Históricamente las hipotecas fijas, cuya presencia en el mercado era casi anecdótica (apenas suponían el 6% de los préstamos hipotecarios que se firmaban en España, según datos del Instituto Nacional de Estadística? -INE-) han tenido unos intereses más elevados que las variables. 

Con todo, desde hace unos diez años se han rebajado considerablemente y se han consolidado como una opción más de financiación a largo plazo. Así, y siguiendo con los datos del INE, cerca del 60 % de las hipotecas que se firmaron en enero de 2024 eran a tipo fijo. 

Sea como sea, en la hipoteca fija se va a saber siempre qué se paga, ya que las cuotas van a ser las mismas. De ahí que se recomienden a personas con un perfil más conservador. Mientras que en las variables no: las cuotas variarán, en cada revisión, en función del valor que marque en ese momento el tipo de referencia. En la mayoría de casos, en España, el tipo de referencia que se utiliza es el valor del euríbor actual.

Pero hay más, y cruzamos aquí los plazos de amortización. En algunos casos, los bancos ofrecen hipotecas con intereses diferentes en función del tiempo que se destina a pagar la hipoteca. Cuanto más corto, más bajo. Sucede, sobre todo, en las hipotecas a tipo fijo.

Los gastos asociados a la hipoteca

Tema controvertido, el de los gastos asociados a una hipoteca, que son diferentes a los gastos por la compra de una vivienda. La distribución quién paga cada gasto de la hipoteca quedó clara a raíz de la entrada en vigor la conocida popularmente como nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (técnicamente Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario), en junio de 2019.

Así, en los contratos hipotecarios que se firman desde entonces, el banco abona los gastos de:

• Gestoría.
• Registro.
• Notaría.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
• Su copia de escritura.

Mientras que el hipotecado paga:

• La tasación del inmueble.
• Su copia de escritura.

Aunque no siempre es así, ya que hay entidades que abonan la tasación de la vivienda (siempre y cuando se acabe firmando con ellos).

Otros gastos asociados a las hipotecas son las comisiones: de apertura, de cancelación anticipada, por novación de la hipoteca, por impago… Antes de decidirse por una hipoteca u otra, es muy conveniente revisar qué comisiones tiene la hipoteca y su importe, sobre todo las que están relacionadas con los cambios en el contrato (como la cancelación anticipada o la novación), por si más adelante quisiéramos modificar las condiciones.

Productos asociados que pueden abaratar la hipoteca

Más allá, el tipo de interés de las hipotecas puede variar si se contratan otros productos del banco, como cuentas nómina, un seguro de hogar y un seguro de vida, alguna tarjeta de crédito, planes de ahorro... Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, su suscripción no es condición indispensable para la concesión de la misma.

Sea como sea, el banco debe informar al futuro hipotecado, con todo tipo de detalle, acerca de qué coste tiene la contratación de estos productos, sus características y qué implican. En la información acerca de una hipoteca fija o variable encontrarás la oferta con el interés bonificado y sin bonificar.

¿Cuál sería la mejor hipoteca entonces?

Basándonos en estos parámetros e independientemente de si nos decantamos por una fija, variable o mixta, la mejor hipoteca será aquella que:

• Se adapte bien a nuestras necesidades de financiación.
• Cuente con buenas condiciones. Por ejemplo, un interés más bajo que la media (puedes consultarlo en el Banco de España).
• No incluya muchas comisiones: que no te cobre por amortización anticipada, subrogación, novación, ni tampoco por la apertura de la hipoteca, entre otros.
• Que carezca de productos vinculados.

Requisitos para acceder a las mejores hipotecas

Aunque los requisitos para acceder a las mejores hipotecas cambian según sea el caso, por regla general estos son los requisitos que te solicitarán por regla general son: 

• Ser mayor de edad y residir en España.
• Tener una cuenta bancaria.
• Tener ingresos suficientes y regulares para pagar el préstamo hipotecario en las condiciones suscritas. Y poder justificarlos.
• Contar con cierta antigüedad y estabilidad laboral. Las entidades que conceden las mejores hipotecas valoran los perfiles crediticios estables.
• No estar ni haber estado en listados de morosidad. Es una prueba de que siempre has estado al corriente de los pagos.
• Tener un aval o garantía si es necesario.
• Aportar toda la documentación. No presentar alguno de los papeles que se pidan hará que el banco retrase e incluso frene la concesión.
• Tener vinculación con la entidad: aunque no sea fundamental para conseguir una hipoteca mejor, suele facilitar su concesión.
• Tener ahorros suficientes, básicamente porque la mayoría de las hipotecas que se comercializan en España financian hasta el 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda.
• Tener una buena ratio de endeudamiento: que no supere el 35 %. Que tus deudas no superen tus ingresos o no ahoguen tus ingresos resulta fundamental.

Qué documentación preparar para pedir las mejores hipotecas

Para acreditar que cumples con los requerimientos comentados tendrás que preparar la siguiente documentación, como mínimo:

• Justificante de ingresos: si trabajas por cuenta ajena te pedirán las tres últimas nóminas y el contrato de trabajo. Mientras que si eres autónomo deberás aportar la última declaración de la renta, el justificante del pago de autónomo, el IVA trimestral, etcétera. Si percibes dinero de rendimientos o alquileres, la renta también.
• Copia del DNI o NIE en vigor. Donde se lean correctamente los datos del titular.
• Extracto de la cuenta bancaria: con su número y últimos movimientos.
• Otros datos de contacto.
• Recibos de otros préstamos, en caso de tenerlos.
• Datos del avalista: si te avalan para conseguir la hipoteca.
• Título de la propiedad: si usas una garantía para conseguir la hipoteca.

Cómo encontrar la mejor hipoteca fija

Para encontrar la mejor hipoteca fija deberemos fijarnos en algo más que el tipo de interés. Así,la mejor hipoteca será aquella que podamos ir pagando con tranquilidad y, para localizarla, una herramienta como el comparador de hipotecas de Acierto.com nos puede ayudar.

Hay que recordar que una hipoteca fija es aquella que mantiene, durante todo el tiempo de amortización y siempre y cuando no hagamos cambios en los productos bonificados, el mismo tipo de interés. Esto es, el importe de las cuotas que paguemos será siempre el mismo durante todo el plazo.

Aunque tienen un tipo de interés algo más bajo que hace unos años, cuando podían alcanzar hasta el 7,00% (a día de hoy, en función del plazo, pueden rozar el 4,50%). Aún así siguen siendo algo más caras que las hipotecas variables.

Con todo, las hipotecas a tipo fijo dan la tranquilidad de saber que, pase lo que pase en los mercados financieros, los pagos serán estables. Por eso, se recomiendan a perfiles conservadores, que no quieren asumir riesgos (depender del interés que marca el mercado) o necesita saber con total seguridad que podrá asumir esa cuota.

Cómo encontrar la mejor hipoteca variable

Además de intentar que el diferencial sea lo más bajo posible, la mejor hipoteca variable es aquella que se adecúa a nuestras necesidades.

Hay que tener en cuenta que en una hipoteca variable, las cuotas van a ir cambiando con el paso de los años. Ya que su interés consta de dos partes: una fija, el diferencial, que se mantiene estable durante toda la vida del préstamo, y otra variable, el tipo de referencia, en la gran mayoría de hipotecas españolas, el euríbor. 

Como hemos apuntado, el valor del euríbor diario va variando. Y lo hace en función de varios factores: desde el precio al que determinados bancos europeos se prestan el dinero entre sí a la situación económica del continente, las decisiones que toma el Banco Central Europeo, miedos financieros, incertidumbres, etcétera, 

Así, entre febrero de 2016 y marzo de 2022 ha estado en números rojos, hecho que ha beneficiado a los hipotecados con préstamos a tipo variable, que vieron reducir sus cuotas. Pero desde abril de 2022 no solo volvió a marcar valores positivos si no que inició una escalada que le hizo superar el 4,00 % durante varios meses de 2023. Este hecho se tradujo en un encarecimiento, más que considerable, en las letras de los hipotecados que han tenido que revisar sus prestamos con estos valores. Este 2024 parece haberse estabilizado en torno al 3,700 %.

Por eso insistimos en que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo. Y el valor del euríbor puede estar muy bajo o muy alto, como años atrás, en 2008, superó el 5,00 %. 

Así, las hipotecas variables pueden estar más indicadas a personas con perfiles menos conservadores, a las que no les importa asumir ciertos riesgos.

¿Cuánto cuesta contratar la mejor hipoteca?

A lo largo de esta guía has oído hablar de conceptos como las comisiones, los intereses y los productos bonificadores. Conceptos, todos ellos, asociados a todos los tipos de hipoteca. Pero no son los únicos. Contratar una hipoteca es una decisión importante, en la que no se tiene que dejar ni un cabo suelto, por lo que es aconsejable contar con el apoyo de expertos.

En este sentido, el comparador de hipotecas de Acierto.com te será de gran ayuda porque:

• Es fácil de usar: solo tienes que responder a un cuestionario (en el siguiente punto te lo explicamos) y, en función de tus respuestas, analizaremos la oferta del mercado para ver qué hipotecas te pueden ir mejor. 
• Ahorrarás tiempo: tendrás tu oferta personalizada, con las hipotecas de diferentes entidades, en minutos. No tendrás que pedir citas previas en diferentes bancos, ir de oficina en oficina, explicar tu caso...
• Ahorrarás dinero: las hipotecas que te mostraremos serán aquellas que, para tu caso concreto, parten de un mejor tipo de interés.  
• Ganarás en comodidad: para acceder a tu comparativa solo necesitas un dispositivo móvil (teléfono, tablet, ordenador) y conexión a internet y podrás entrar a cualquier hora del día, todos los días de la semana.
• Nuestros servicios son gratis y sin compromiso: no te cobraremos nada ni por hacerte un estudio personalizado, ayudarte a comparar o elegir hipoteca, ni por responder telefónicamente a tus dudas. 

Porque, además de poder ver las características de los productos, podrás contar con la ayuda de nuestros agentes expertos quienes, siempre que quieras, te podrán acompañar durante todo el proceso de búsqueda, comparación y contratación.

Preguntas sobre las mejores hipotecas

Si después de leer este artículo todavía tienes dudas sobre las mejores hipotecas del mercado, a continuación resolvemos algunas preguntas frecuentes. También puedes llamarnos por teléfono o dejar tu número en el comparador sin compromiso. Uno de nuestros agentes te llamará para ayudarte gratis.

Qué hipoteca es mejor, ¿fija o variable?

Contestar qué es mejor, una hipoteca fija o variable no es fácil, sobre todo porque la respuesta depende mucho de nuestra situación y de la coyuntura del mercado. A priori las hipotecas fijas son interesantes para perfiles conservadores que quieren saber que siempre pagarán lo mismo por sus cuotas, independientemente de las fluctuaciones del mercado.

Mientras que las hipotecas variables pueden resultar interesantes para beneficiarse de la bajada del euríbor y otras fluctuaciones a la baja.

Justo por esta razón, pueden no resultar tan interesantes en el momento actual, con el euríbor y los tipos de interés creciendo a una velocidad inquietante. Sobre todo porque llevaba más de una década en números negativos este diferencial.

¿Condiciona tener nómina para acceder a una hipoteca mejor?

Depende, porque en realidad lo que es importante a la hora de solicitar una hipoteca y conseguirla con buenas condiciones, es contar con unos ingresos suficientes y regulares, que se puedan justificar. No importa la procedencia (una nómina, rendimientos positivos de inversiones, ingresos de alquileres, ingresos porque se es autónomo o empresario). Eso sí, es posible que tengamos que aportar más documentación si no podemos aportar la nómina.