Hipotecas multidivisa: qué son y cómo reclamar

Qué es una hipoteca multidivisa

Las hipotecas multidivisa son, según define el Banco de España, "un tipo de hipoteca que permite el pago en una divisa diferente al euro".Es decir, se trata de un préstamo hipotecario que tiene como finalidad la compra de una vivienda pero que:

• Se concede en una moneda que no es el euro (habitualmente en libras, francos suizos y yenes).
• Hasta ahora ha estado referenciada a un índice diferente al euríbor, el Líbor.
• Las letras se pagan en la moneda a la que esté vinculada, según el nivel de cotización que tenga en ese momento.

Las hipotecas multidivisa están consideradas un producto financiero complejo, no apto para el público en general. El motivo es que para poder entender las implicaciones que conllevan (por ejemplo, cuál es el coste real de las cuotas al hacer el cambio en euros o si saldría más o menos a cuenta pagarlas en nuestra divisa) se precisan unos conocimientos elevados en finanzas.

Hipotecas multidivisa: riesgos

Las hipotecas multidivisa se comercializaron sobre todo entre los años 2004 y 2008, época en la que el valor del euríbor oscilaba mucho y en la que incluso alcanzó máximos. Como producto de financiación, las hipotecas multidivisas están vinculadas a monedas diferentes al euro que, supuestamente, tenían mayor estabilidad. El problema surgió cuando, en algunas ocasiones, los bancos no informaron correctamente a los titulares de todas sus implicaciones.

Volviendo a la moneda, el hecho que se calculen en una divisa diferente al euro (en el que habitualmente recibimos nuestros ingresos) hace que su valor fluctúe y que, por tanto, sus titulares tengan que asumir ciertos riesgos.

Estos son los principales peligros de las hipotecas multidivisa:

• Cuotas inestables: las cuotas de las hipotecas multidivisa pueden variar cada mes ya que dependen de dos valores. Por una parte, el del tipo de interés al que está referenciada y, por otra, del tipo de cambio de la moneda en la que esté contratada. Por tanto, si la moneda en la que ha suscrito la hipoteca sube respecto al euro, las cuotas en euros se incrementarán.
• El importe de la deuda puede variar: en función del valor que tenga la moneda en la que se haya contratado la hipoteca, el importe de la deuda puede variar al alza y a la baja. Es decir, el valor del préstamo en euros sea mayor al que tenía cuando se formalizó la hipoteca.
• Difícil control de la economía familiar: la deuda se adquiere en una moneda diferente a la que se perciben los ingresos y es posible que no estemos habituados a hacer cálculos con ella.

Cómo cambiar una hipoteca divisa a una convencional

Las hipotecas multidivisa no son para siempre. Si eres titular de una, puedes solicitar una novación. En este caso, un cambio de moneda, según esté dispuesto en el contrato. Pero tendrá un coste, se deberá pagar una comisión. Además, si el préstamo hipotecario en moneda extranjera se firmó a partir del 16 de junio de 2019, se podrá:

• Convertir a la moneda en la que los titulares reciban la mayor parte de sus ingresos o tenga el dinero con el que lo va a pagar o
• Cambiar a la moneda del país en el que se vivía al firmar el préstamo o en el que se reside a la hora de pedir el cambio.

Siempre y cuando el contrato de la hipoteca no fije otro valor, el tipo de cambio de la moneda será, en ambos casos, el que haya publicado el Banco Central Europeo y esté vigente en el momento de solicitar el cambio.

Sentencias sobre las hipotecas multivisa: cuándo son abusivas

El Tribunal Supremo declaró, en noviembre 2017, la nulidad de una hipoteca multidivisa al considerar que había falta de transparencia en la explicación que se hizo, en su momento, de las consecuencias de este tipo de préstamos. Y ordenó a la entidad bancaria a que recalculara las cantidades amortizadas hasta el momento en euros.

En la actualidad, se consideran abusivas las hipotecas multidivisa que cumplen con dos factores:

• El titular o titulares de la hipoteca no tienen un perfil financiero cualificado.
• La entidad bancaria no informó correctamente de las implicaciones de las mismas y de que la volatilidad de la moneda a la que estuviera referenciada no solo afectaba a la cuota sino también al capital prestado por lo que se podía caer en graves problemas de sobreendeudamiento.

Como hemos ido apuntado, cabe recordar que las hipotecas multidivisa son productos financieros que deberían estar destinados, solo, a perfiles con cierta cultura financiera y no son aptas para inversores minoristas.

Cómo presentar una reclamación por una multidivisa

Básicamente, existen dos formas presentar una reclamación por una multidivisa si se considera que en su día no se explicaron claramente las derivaciones de la misma:

• En el banco en el que se tiene contratada la hipoteca. Se puede acudir y pedir que cambien la moneda y el tipo de referencia al que está vinculada la hipoteca (la pasen a euros y al euríbor) y se devuelva el dinero cobrado de más. Si la entidad no diera la aprobación, se debería acudir a los tribunales.
• Acudir a los juzgados: en este caso hay que tramitar una denuncia, a modo particular a través de un abogado o desde una asociación de consumidores. Se trata de un proceso más lento (se puede alargar varios meses) pero no se depende solo de la voluntad del banco.

¿Son seguras las hipotecas multidivisa?

Sí, aunque siguen siendo un producto destinado a personas con amplios conocimientos financieros, las hipotecas multidivisa son más seguras en la actualidad que hace algunos años.

El principal motivo, la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, como apuntábamos antes. Y es que en la norma se establecen algunos puntos que regulan su contratación y su mantenimiento. Así cuando un banco comercializa una hipoteca multidivisa debe:

• Previo a la contratación, informar de sus implicaciones en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), así como hacer varias simulaciones. Entre ellas, una indicando cómo se encarecería la hipoteca multidivisa si la moneda a la que está vinculada incrementara su valor en un 20 % respecto al euro.
• Informar al titular cada vez que suba la divisa a la que está vinculada e indicar qué variación ha sufrido el capital queda pendiente.

Además, el titular de una hipoteca multidivisa puede cambiar al euro la moneda a la que está vinculada en el momento que así lo estime.

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Preguntas frecuentes sobre las hipotecas multidivisa

Como hemos podido ver en esta guía, una hipoteca multidivisa es un producto financiero complejo, que ya no se ofrece a los solicitantes de hipotecas con la asiduidad con la que se presentaba años atrás. Con todo, y por si aún te ha quedado alguna duda, te acabamos de resolver algunas preguntas frecuentes sobre las hipotecas multidivisa.

¿Son ilegales las hipotecas multidivisa?

Una hipoteca multidivisa no es ilegal. Sencillamente se trata de un producto bancario con un funcionamiento tan complejo de comprender que solo debería ofertarse a personas con amplios conocimientos en finanzas. De hecho, y en una sentencia de 2017 sobre hipotecas multidivisa el Tribunal Supremo  indicaba que el consumidor medio no puede prever los riesgos asociados a estas hipotecas, como la directa implicación de "la fluctuación de la divisa" en la que está contratada" en el recálculo constante del capital prestado".

¿Cómo me protege la Ley en las hipotecas multidivisa?

La Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario, regula la comercialización de las hipotecas multidivisa. Así, en los préstamos firmados a partir del 16 de junio de 2019, el prestatario podrá cambiar la moneda de la hipoteca por una divisa alternativa que será la moneda en la que reciba la mayor parte de los ingresos o la del estado en el que esté residiendo. Además, obliga al banco o financiera a informar al titular de la hipoteca del importe que debe, desglosando los detalles del incremento que se haya podido producir, el derecho de cambiar la moneda de la hipoteca por otra alternativa, las condiciones que tiene para llevarlo a cabo, etc.

¿Todas las sentencias declaran abusivas las hipotecas multidivisa?

No. Las sentencias sobre hipotecas multivisa validan unas y anulan otras. En cuanto a las segunda, se centran en aquellas en las que los titulares no eran conscientes (básicamente porque no se les había informado al detalle) de las implicaciones que tienen. Tanto en los intereses que se pagan como en la evolución de la deuda en sí.