Cómo reclamar los gastos de la hipoteca

Por qué reclamar los gastos de la hipoteca

Los gastos de las hipotecas relacionados con su constitución han estado envueltos de polémica. Y es que durante un tiempo (hasta que entró en vigor en junio de 2019 la Ley de Crédito Inmobiliario, que fijó claramente quién debía pagar cada concepto) fueron muchas las entidades que no se repartieron el pago con los titulares de las hipotecas. Se los hacían abonar íntegramente a estos últimos cuando, en realidad, tenían que hacerlo a medias.

Este hecho provocó quejas (el propio Banco de España ha reconocido que "el cobro de estos gastos viene siendo motivo de reclamaciones" a la institución) y demandas judiciales.

Al hilo, diferentes sentencias dieron la razón a los clientes bancarios y establecieron nuevas bases a la hora de presentar la reclamación de los gatos de la hipoteca. Como fechas límite a la hora de demandar: podían hacerlo aquellas hipotecas firmadas a partir de enero de 2019. Pero los términos han cambiado.

Qué ha cambiado a la hora de recuperar los gastos de la hipoteca

Una nueva sentencia del Tribunal Supremo, de junio de 2024, ha establecido unas nuevas bases y ha abierto las puertas a reclamar los gastos de las hipotecas de los préstamos más antiguos.

Así, el Supremo se acoge al criterio del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea que, en abril de 2024, estableció que el plazo para solicitar la devolución de los gastos de una hipoteca no prescribe en función de la fecha en la que se firmó la hipoteca sino de cuando se confirma que se cobraron de forma abusiva, sin importar cuándo se firmó el préstamo.

Por tanto, se fijó que los cinco años de plazo empiezan a contar desde que un juez declara abusiva la cláusula. O sea, cuando el usuario tiene constancia de que estaba firmando algo abusivo.

Cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar

Y ahora vamos al meollo: cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar. Básicamente, aquellos que están relacionados con la formalización del préstamo y que han recaído de forma exclusiva sobre los clientes cuando, en realidad, tenían que estar compartidos con la entidad. Es decir:

• El gasto de gestoría.
• El gasto de tasación.
• El gasto de Registro.
• El 50 % de los gastos de notaría.

En algunos casos, además, se pueden reclamar los gastos de la hipoteca relacionados con la comisión de apertura. Por contra, no se puede demandar el retorno del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) ya que hasta 2018 era el cliente quien debía asumir su coste.

De todos modos, para poder pedir la devolución de los gastos de la hipoteca se debe justificar que se aplicaron de forma abusiva: no se explicaron de forma clara y transparente al firmar el préstamo y recayeron solo sobre una de las partes (el titular de la financiación).

Quién puede y plazos para reclamar los gastos de la hipoteca 

En general, puede reclamar los gastos de la hipoteca cualquier titular de una hipoteca firmada antes de junio de 2019 (cuando entró en vigor la ley hipotecaria que determinaba quién pagaba qué). Eso sí, siempre y cuando pueda justificar que abonó la totalidad de los gastos.

Así, da igual el año en que se firmó el contrato del préstamo, si ha acabado o no de amortizar la deuda o si está cancelada. En todos los casos, el límite temporal (que son cinco años) empieza a contar cuando el titular de la hipoteca sabe a ciencia cierta que se pagó gastos de la hipoteca de más. Es decir, cuando un juez confirma que fueron abusivos.

¿Cuánto dinero puedo conseguir con la devolución de los gastos de la hipoteca?

Depende. Según datos de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), los importes que se pueden obtener si se consigue la devolución de los gastos de la hipoteca se mueven de media en torno a los 1.500 y los 3.000 euros.

Pero pueden ser más (también menos) en función de variables como el importe de la hipoteca, el año que se firmó, la entidad en la que se contrató, la comunidad en la que está la vivienda...

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso

Reclamar los gastos de una hipoteca conlleva un procedimiento, seguir una serie pasos hasta conseguir la devolución de lo pagado de más.

Recabar toda la documentación para poder reclamar

Para poder reclamar los gastos de la hipoteca (gestoría, notaria, nota simple, registro...) hay que justificar que fueron cobrados de forma abusiva. Es decir, que al titular del préstamo no se le dio la opción de negociar su pago y que los abonó todos y en su totalidad. Para ello hay que aportar la documentación que lo prueba.

Así, se tienen que recabar desde los documentos relacionados con la hipoteca hasta todas las facturas con los gastos en cuestión. Si no las hubiera, se tendrían que recopilar los cargos y abonos en cuenta que se realizaron para pagarlos.

Reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Una vez se dispone de la documentación que acredita que se abonaron todos los gastos, hay que poner un requerimiento a la entidad en la que se firmó la financiación. Es decir, reclamar los gastos de la hipoteca directamente al banco, de forma extrajudicial. Y eso se hace a través de su servicio de atención al cliente.

Hay entidades que disponen de formularios concretos para tal fin. En ellos, se debe indicar el nombre y apellidos de las personas que hacen la solicitud, sus DNI o NIE y el motivo de la queja. También adjuntar la documentación recabada. Es fundamental que quede constancia por escrito y que el demandante se guarde con una copia.

La entidad cuenta con un mes de plazo para dar una respuesta. Y esta puede ser afirmativa o negativa. Además, en el primero de los casos puede devolver o no el dinero reclamado.

Reclamar los gastos de una hipoteca: el Banco de España

Tanto si el banco no nos da la razón como si nos la da, pero no nos paga el dinero, hay que seguir reclamando los gastos de la hipoteca. El siguiente paso, por protocolo, es acudir al Banco de España, aunque hay mucha gente que se lo salta y va directamente a los tribunales ya que acudir al organismo suele demorar la petición.

Sea como sea, si se opta por reclamar los gastos de la hipoteca a través del Banco de España hay que presentar la demanda. El organismo dispone de un formulario para tal fin en su web. Se tiene que cumplimentar y presentar bien de forma presencial, en una de sus sucursales, o enviándolo por correo ordinario o por email. Es posible que, durante la mitad del proceso, mientras estudia el caso, el Banco de España solicite más documentos, además de los presentados.

Las respuestas que se pueden obtener del Banco de España son similares a las que se obtienen de la entidad: puede fallar a favor del banco, a favor del cliente y que la entidad le devuelva el dinero o a favor del cliente pero que el banco no esté de acuerdo y no retorne el dinero.

Acudir a los tribunales para reclamar los gastos de una hipoteca

Ante la negativa del banco a retornar el dinero, la última vía que queda para reclamar los gastos de una hipoteca es acudir a los tribunales. Interponer una demanda a través de un abogado a nivel particular o en colectivo, a través de alguna asociación, como la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) o la Asufin.

Si optas finalmente por esta vía, asegúrate bien de que tienes razón porque si el tribunal no te la diera, deberás abonar las costas del proceso. Si, en cambio, te la da, será el banco quien deberá pagarlas (además de devolverte el dinero de los gastos de la hipoteca). Y ármate de paciencia: la justicia es lenta y el caso puede alargarse varios meses, incluso algún año.

Preguntas frecuentes sobre reclamar los gastos de la hipoteca

Hasta aquí te hemos explicado qué gastos hipotecarios se pueden reclamar, qué plazos tienes y cómo hacerlo. Ahora te vamos a responder a algunas cuestiones más concretas acerca del proceso.

¿La devolución de los gastos de la hipoteca incluye la comisión de apertura?

Depende. Y es que la comisión de apertura solo puede reclamarse en unas situaciones muy concretas: si es desproporcionada (aunque no existe un mínimo o un máximo), si se solapa con otras comisiones (hay otros conceptos muy parecidos), si no responde a servicios cobrados con el banco...

Si, dentro de la reclamación de los gastos de la hipoteca, vas a plantearte la devolución de la comisión de apertura, lo mejor es que te asesores en un especialista en el tema, que te pueda asegurar si la comisión de apertura que te cobraron en tu hipoteca puede ser considerada abusiva o no.

¿Puedo reclamar los gastos de la hipoteca si he acabado de pagarla?

En principio, sí. Puedes reclamar los gastos de una hipoteca aunque hayas acabado de pagarla. De hecho, el único límite se establece desde que un juez ha decretado la devolución de los gastos de la hipoteca.

¿Reclamar los gastos de la hipoteca: qué plazo tengo?

Para reclamar los gastos de una hipoteca tienes un plazo de cinco años desde que un juez decreta que fueron abusivos. Es decir, que la entidad no asumió ningún gasto cuando le tocaba pagar alguno. Pero no hay ningún plazo más. Es decir, no importa cuándo firmarte la hipoteca.

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