Las subidas de los tipos de interés y su efecto en las hipotecas

Qué es una subida de tipos de interés

Una subida de los tipos de interés es un encarecimiento del precio al que se presta el dinero. Y afecta directamente al importe al que los bancos comercializan sus productos de financiación y de ahorro conservador. Encarece los primeros (nos referimos a los tipos de interés de los préstamos personales y los de las hipotecas) y mejora los rendimientos de los segundos (depósitos a plazo fijo).

El encargado de fijar una posible subida de los tipos de interés en Europa es el Banco Central Europeo (BCE). Como regulador que es, el BCE tiene varias misiones y entre ellas destacamos proteger el valor del euro.

Precisamente en momentos como el actual, en los que la inflación está en niveles muy elevados debido al aumento de precios, se corre el riesgo de que se reduzca, con el tiempo, el valor de la moneda. Dicho de otro modo, las cosas que puedes comprar con un euro son cada vez menos. De ahí que se haya producido y se esté produciendo una subida de los tipos de interés en Europa...

… Y la gran mayoría de países, ya que estas últimas subidas de interés del BCE han llegado, en el tiempo, después de las que realizaron la Reserva Federal de Estados Unidos y los bancos centrales de Inglaterra, Canadá o Australia precisamente por el mismo motivo: frenar la inflación en sus respectivos países.

Subida de tipos de interés: consecuencias

En esencia, el principal objetivo de la subida de tipos es frenar la inflación, ya que esta medida tiene como consecuencias un enfriamiento de la demanda debido al encarecimiento del crédito.

Pero debemos tener varios puntos en cuenta. Primero, que la subida de tipos no va a frenar el incremento de los precios de los bienes de consumo. Estos se pueden seguir encareciendo, aunque se prevé que no lo hagan a la velocidad con la que lo han hecho hasta ahora.

El motivo es que una parte importante de la inflación se debe a los precios de la energía, por la guerra de Ucrania, y contra esta no se puede luchar. Pero hay otra parte de la inflación que se ha producido por un recalentamiento de la economía. Y es justo en esta última en la que se intentará frenar con la subida de tipos.

El segundo aspecto a considerar es que el encarecimiento del crédito va a afectar tanto a las personas que quieren acceder a uno como a las que ya lo tienen. Como ampliaremos en los siguientes puntos, quien tenga una hipoteca variable vivirá un encarecimiento de sus cuotas en función de cómo está el euríbor y quien quiera solicitar financiación verá cómo se endurecen los requisitos para acceder con, entre otros, una subida de los intereses.

Subida de tipos de interés e hipotecas

Los productos de financiación en general y las hipotecas en particular van a ser los principales afectados por la subida de tipos. Tanto para las personas que quieren solicitar un préstamo hipotecario como para las que ya tienen uno. Te detallamos todos los detalles, para unos y otros, en los siguientes apartados.

Cómo te afecta la subida de los tipos de interés si quieres pedir una hipoteca

Las personas que estén pensando en pedir una hipoteca también verán cómo les afecta, de lleno, la subida de tipos. De hecho, desde hace unos meses se han empezado a registrar cambios en las carteras de productos de las entidades.

Por una parte, los que estén pensado en contratar una hipoteca fija lo tendrán más complicado ya que el acceso a ellas será más difícil (habrá más requisitos) y, además, se seguirán encareciendo los tipos de interés que se les aplica.

En cambio, quien se quiera decantar por una hipoteca variable, posiblemente verá cómo los diferenciales (uno de los dos sumandos que forman el tipo de interés) se irán rebajando para contrarrestar la subida del euríbor.

Cómo te afecta la subida de los tipos de interés si ya tienes hipoteca

En principio, la subida de los tipos de interés en Europa no te afectará si tienes una hipoteca a tipo fijo. En cambio, si tienes una hipoteca variable sí habrás notado cambios ya que las letras se han encarecido tras cada revisión. 

Tras seis años con valores negativos, el valor del euríbor actual ha sido protagonista de una escalada, causada también por la subida de los tipos de interés. Por tanto, todos aquellos hipotecados a los que les ha tocado revisar sus hipotecas con el último registro del tipo de referencia, han padecido un encarecimiento considerable de las cuotas.

En este sentido, el Gobierno ha implantado un paquete de ayudas para la hipoteca, destinadas a personas con financiaciones a interés variable y que han visto mermar en los últimos meses su capacidad económica, debido al encarecimiento constante del euríbor.

Subida de tipos de interés y depósitos

La subida de tipos de interés también impacta en los depósitos a plazo fijo, productos de ahorro normalmente destinados a ahorradores de perfil conservador. Y es que cuando los tipos de interés suben también acostumbra a hacerlo la rentabilidad que ofrecen los depósitos, aunque este crecimiento está siendo mucho más pausado, no tan rápido, como el de las hipotecas.

Pero ¿por qué la subida tipos afecta también a los depósitos? Básicamente, porque es la alternativa que encuentran los bancos para tener liquidez: recurrir al dinero que personas físicas o empresas depositan en imposiciones a plazo fijo para poder seguir concediendo productos de financiación a sus clientes, sin tener que pedírselo al BCE.

Evolución del euríbor y los tipos de interés

Como hemos apuntado antes, la evolución del euríbor y la de los tipos de interés van de la mano. De hecho, uno de los primeros efectos de la subida de tipos de interés lo encontramos en los precios de las hipotecas. Antes incluso de la confirmación de la subida de tipos por parte del BCE, el valor euríbor a 12 meses empezó a subir y pasó del segundo valor más bajo de su historia (en diciembre de 2021, al –0,502 %) a marcar valores positivos. Y en menos de un año, superar el 4,00 %. En cualquier caso, ha cerrado abril de 2024 al 3,703 %. 

Que la subida de tipos y el euríbor vayan a la par tiene su motivo: el tipo de referencia no deja de ser una media del tipo de interés al que se prestan el dinero, entre ellos, los principales bancos europeos. Por tanto, cualquier subida del tipo de interés también afecta a sus préstamos.

Las últimas subidas de interés

Tras 6 años sin movimientos, los tipos de interés en Europa pasaron, en poco más un año (de julio de 2022 a septiembre de 2023) del 0,00 % al 4,50 %, valor en el que aún se mantiene.  

Concretamente, en julio de 2022, el Banco Central Europeo dio la sorpresa y subió los tipos de interés en Europa (estaban al 0,00 %) en 50 puntos básicos, el doble de lo que estaba previsto; en septiembre de 2022, los situó en el 1,25 % o, lo que es lo mismo, 75 puntos básicos más, en octubre de 2022, sumaron otros 75 puntos básicos hasta alcanzar el 2,00 % y en diciembre otros 50 puntos básicos más. Es decir, los tipos de interés cerraron el año 2022 al 2,50 %

Y si bien 2023 empezó tranquilo, sin ningún movimiento en cuanto a los tipos de interés se refiere en enero, en febrero y marzo de 2023 se volvieron a encarecer en 50 puntos básicos cada mes y otros 25 más en mayo. Es decir, los tipos de interés alcanzaron el 3,75 %. Pero hubo más, y en junio y julio el BCE subió los tipos de interés en 25 puntos básicos cada mes. Y otros más en septiembre de 2023 hasta llegar al 4,50 %. Desde entonces, no ha habido más movimientos. Y, aunque aparentemente no habrá más encarecimientos, desde el BCE se ha asegurado que los tipos de interés se mantendrán altos durante un tiempo.

Por qué sube los tipos de interés el BCE

El principal motivo por el que el BCE está subiendo los tipos de interés en Europa es frenar la inflación, que estaba marcando valores históricos. La inflación se produce cuando hay "un aumento general de los precios, no solo de artículos individuales, que da como resultado que por cada euro puedan adquirirse hoy menos bienes y servicios que ayer”, explica el BCE.

Y es este uno de los principales peligros de la inflación: que produzca una devaluación de la moneda. En el caso europeo, que el euro pierda valor. Es decir, con un mismo importe podemos adquirir hoy menos bienes de los que comprábamos ayer.

Así, como encargado de proteger el valor del euro, el BCE ha de tomar medidas y una de ellas es subir los tipos de interés ya que la teoría dice que con ello el acceso al crédito se endurece y se detiene el consumo. A la práctica, hay algunos aspectos a considerar ya que la subida de tipos no frenará en seco el encarecimiento de los precios.

Recordamos que una parte importante de la inflación está produciendo por el encarecimiento de la energía, debida a la guerra de Ucrania, y esta subida no se puede detener. En la que sí impactará la subida de tipos es en la inflación que está produciendo por un recalentamiento de la economía

Evolución de los tipos de interés en Europa

Las recientes subidas de los tipos de interés en Europa para frenar la inflación han hecho que estos alcancen niveles no registrados desde 2009. De hecho, se habían mantenido al 0,00 % desde marzo de 2016.

Recopilamos, en la siguiente gráfica, cuál ha sido la evolución de los tipos de interés en Europa desde el año 2008:

Qué hacer ante una subida de tipos de interés si buscas hipoteca

Como hemos visto, la subida de interés afecta al mercado hipotecario. Así que si estás pensando en contratar una hipoteca deberás tener en cuenta varios aspectos para tomar la mejor decisión.

Por una parte, primero valora qué si quieres optar por una hipoteca fija o variable. La principal diferencia entre estos dos tipos de interés es, básicamente, cómo son las letras: en una hipoteca fija serán las mismas durante todo el periodo de amortización mientras que en una variable irán cambiando, en cada revisión, en función de cómo esté el tipo de referencia, habitualmente el euríbor hipotecario a 12 meses.

Las primeras se recomiendan a personas con un perfil más conservador, que quieren saber lo que van a pagar cada mes, y las segundas a personas a las que no les importa asumir algún riesgo. Pagar más cuando el valor del tipo de referencia se encarece, como el euríbor hoy, y beneficiarse de las bajadas que pueda tener. Otra opción que está ganando fuerza son las hipotecas mixtas, con un interés fijo inicial y uno variable después.

Si hecha esta reflexión, optas por una hipoteca fija, nuestra recomendación es que tomes la decisión de forma rápida. Las entidades están encareciendo los intereses de este tipo de financiaciones de forma rápida, para contrarrestar las subidas de tipos.

Si, por el contrario, optas por una hipoteca variable, revisa bien las condiciones: que el diferencial sea lo más bajo posible, que cubra tus necesidades, que tenga pocas (o ninguna) comisiones, etcétera.

Para ampliar la información sobre cómo encontrar la financiación ideal para ti, te recomendamos que leas la guía Cómo encontrar la mejor hipoteca, en la que te explicamos todos los detalles a tener en cuenta en el momento de elegir tu préstamo.

Qué hacer ante una subida de tipos de interés si ya tienes hipoteca

Qué hacer ante una subida de tipos de interés dependerá de la hipoteca. Si es una hipoteca a interés fijo, no la toques. Si la firmaste a partir de 2016, es posible que tengas un tipo de interés más bajo que los que se están empezando a aplicar en las nuevas contrataciones.

En cambio, si tu préstamo es a interés variable, estás viendo cómo se encarecen las cuotas y no quieres sufrir más los vaivenes del euríbor, solo te queda cambiar tu hipoteca a tipo fijo. Para ello, puedes optar por tres vías. Te las resumimos a continuación:

• Cambiar a tipo fijo con una novación de hipoteca o, lo que sería lo mismo, renegociar las condiciones de tu préstamo en el mismo banco en el que lo tienes firmado. Si el banco acepta la modificación sería, posiblemente, la opción más económica.
• Pasar a interés fijo con una subrogación, lo que sería cambiar la hipoteca de banco. La nueva entidad estudiará tu caso desde cero. Si acepta tu solicitud, tu actual banco tendrá 15 días para hacerte una contraoferta. Eso sí, recuerda que una subrogación conlleva más gastos que una novación pero que la última palabra, a la hora de elegir con qué banco te quedas, siempre la tienes tú.
• Cancelar la hipoteca actual, a interés variable, a través de la contratación de una nueva financiación a tipo fijo. De las tres opciones que te hemos presentado es la más cara ya que tendrás que pagar los gastos de la cancelación anticipada y de la contratación de una nueva hipoteca.

Al respecto, recuerda que están vigentes las ayudas del gobierno a los deudores hipotecarios y que te puedes acoger a ellas. Entre otras, y siempre y cuando se cumplan con los requisitos: puedes cambiar de hipoteca variable a fija o a tipo mixto sin coste, cancelar una hipoteca variable sin comisiones, etc. 

Subida de intereses e hipotecas

Igualmente, el hecho de encontrar una hipoteca no es tarea fácil. Muchas entidades, demasiada terminología, condiciones, aspectos... Que pueden resultar agobiantes para aquellas personas que no están acostumbradas a tratar con ellos.

¿Y si dejamos todos estos trámites en manos expertas? Desde el comparador de hipotecas de Acierto.com te podemos ayudar. En nuestra web recopilamos la oferta de más de 30 entidades. Así, si nos dices qué estás buscando y para qué, analizaremos sus propuestas y localizaremos las que te pueden ir mejor de una forma fácil, rápida y sin salir de casa.

Para ello, solo tendrás que responder a un sencillo cuestionario:

• Para qué pides la hipoteca (comprar una primera o segunda vivienda, mejorar la actual, reunificar deudas, etcétera).
• Valor de compraventa o tasación del inmueble que vas a comprar.
• Cuánto dinero darás de entrada.
• Número de titulares que tendrá la hipoteca.
• Tipo de contrato laboral del titular de la hipoteca con mayores ingresos (fijo, autónomo, temporal...).
• A cuánto ascienden los ingresos de los titulares de la hipoteca.
• Cuánto se paga por otros préstamos, si los hubiera.
• Fecha aproximada en la que se quiere firmar la hipoteca.
• Provincia en la que está el inmueble que se quiere hipotecar.
• Datos de contacto (nombre y apellidos y teléfono, etc.) para hacerte llegar nuestra oferta personalizada.