Cuáles son las mejores hipotecas variables

Qué es una hipoteca variable

Una hipoteca variable es un tipo de financiación cuya principal característica, y de ahí su nombre, es el tipo de interés que se le aplica: no es estable, va cambiando.

Concretando, el tipo de interés de una hipoteca variable lo forman la suma de dos porcentajes: uno que se mantiene invariable durante todo el plazo de amortización y otro que va vinculado a un tipo de referencia (euríbor, IRPH...). Este último se revisa cada cierto tiempo y varía en función del valor que marque en ese momento. Todos los detalles están establecidos en el contrato.

A parte de la peculiaridad del interés, una hipoteca a tipo variable suele tener por objetivo comprar o rehabilitar una vivienda. De ahí que permita obtener una cantidad importante de dinero que se devuelve en un plazo de amortización amplio, habitualmente a más de 15 años.

Además, el bien que se emplea como garantía es un inmueble (normalmente, el que se va a comprar, aunque puede ser otro que se tenga en propiedad).

Cómo funciona una hipoteca variable

Una de las características de las hipotecas variables es que las cuotas que se van a pagar no van a ser las mismas durante toda la vida del préstamo: van cambiando. Ya que el tipo interés de una hipoteca variable se forma por la suma del diferencial y un tipo de referencia.

El diferencial en una hipoteca variable

El diferencial es, dentro del interés de una hipoteca variable, un sumando estable. No varía en todo el periodo de amortización, ya sean 15 o 30 años, siempre que no se produzcan cambios en las bonificaciones (si se contratan productos, bajará; si se anulan, subirá).

El diferencial y las modificaciones que se puedan aplicar se negocian con el banco a la hora de contratar la financiación. La mejor hipoteca variable es aquella que, entre otros, tiene el diferencial más bajo.

El tipo de referencia en las hipotecas variables

El tipo de referencia es el sumando del interés que cambia, en función de la cifra que marca en el momento de la actualización, cada 6 o 12 meses, según lo que se establezca por contrato. En España, el más común es el euríbor.

Así, si la evolución del euríbor sigue una tendencia ascendente, las cuotas serán más caras y si es inferior, más baratas.

¿Qué bancos tienen las mejores hipotecas variables?

Las hipotecas variables son una constante en las carteras de productos de financiación de la gran mayoría de bancos. De hecho, antes de que el euríbor empezara a marcar mínimos históricos (en febrero de 2016) eran claramente mayoritarias en España. A partir de entonces, su comercialización se redujo hasta suponer la mitad de las hipotecas que se suscriben. Con todo, de un tiempo a esta parte su contratación se ha vuelto a despertar.

Te explicamos algunas de las entidades que ofrecen las mejores hipotecas variables en la actualidad.

Hipoteca variable de ING

Las hipotecas variables son uno de los productos que ofrece ING dentro de su cartera de hipotecas naranja. La gran particularidad de estos préstamos es el plazo de amortización, mucho más largo, que el que facilitan otros bancos.

Así, el periodo de tiempo en el que se puede devolver el dinero en las hipotecas variables de ING oscila entre los 9 y 40 años. Eso sí, siempre y cuando ninguno de los titulares supere los 75 años en el momento de saldar la deuda.

Hipoteca variable BBVA

Dentro de las hipotecas de BBVA, su hipoteca variable financia hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa si se solicita para la compra de una vivienda habitual mientras que el porcentaje baja hasta el 70 % si se trata de una segunda vivienda.

En este caso, el plazo de amortización se extiende hasta los 30 años y se pueden conseguir rebajas en el tipo de interés si se contratan otros productos de la entidad.

Hipoteca variable Santander

Habitualmente, Banco Santander es la entidad con un mayor abanico de hipotecas: joven, para cambiar de casa, para adquirir una primera o una segunda vivienda, para mejorar la que se tiene a través de una subrogación... Y, en la mayoría de los casos, dispone de hipotecas a interés fijo y de interés variable.

En cuanto a la hipoteca variable Santander, se comercializa para primeras residencias con plazos de amortización de hasta 30 años y financia hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa. En el caso de segundas residencias, el plazo desciende hasta los 25 años y la financiación hasta el 70 %.

Cómo identificar la mejor hipoteca variable

No existe una hipoteca variable ideal. Porque las mejores hipotecas variables no son solo las más baratas. Su idoneidad dependerá de varios factores: debe cubrir tus necesidades y adaptarse a tus finanzas. De ahí la importancia de comparar hipotecas variables antes de contratar una. Te mostramos algunos puntos clave que te ayudarán a valorar.

Te facilita el dinero que necesitas

Uno de los principales aspectos a tener en cuenta es la cantidad de dinero que se puede conseguir con una hipoteca variable. Debe cubrir tu objetivo. Debes tener en cuenta que, si se trata de una primera vivienda, no se suele facilitar más del 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble que se hipoteca.

El porcentaje baja hasta el 60 % o el 70 % en segundas residencias, según el banco. En cualquier caso, el importe debe ser acorde a la realidad. Es decir, no debes solicitar más de la cuenta.

El plazo de amortización se adapta a tu bolsillo

El plazo de amortización máximo en una hipoteca variable no acostumbra a superar los 30 años. Cuanto más largo sea, las cuotas mensuales serán más bajas, pero al acabar de amortizar el préstamo se habrán pagado más intereses. Mientras que cuanto más breve sea el plazo de amortización, las letras serán más altas pero el volumen total de intereses será menor.

De ahí que se acostumbre a aconsejar que el plazo de amortización sea lo más corto posible. Eso sí, siempre y cuando la economía familiar pueda cubrir las cuotas sin problemas.

El tipo de interés, fundamental al elegir la mejor hipoteca variable

La mejor hipoteca variable será la que, entre otras cosas, presente el tipo de interés más bajo. Para ello deberemos tener en cuenta dos conceptos:

• El Tipo de Interés Nominal (TIN), que nos indica el interés en sí.
• La Tasa Anual Equivalente (TAE), que muestra el precio real ya que tiene en cuenta el TIN y otros costes que pueden encarecer la hipoteca, como comisiones. Por tanto, a la hora de comparar hipotecas variables, las que tengan una TAE más baja serán las más baratas.

Con todo, debemos tener en cuenta que, en cualquier hipoteca variable, la TAE irá cambiando en función de la evolución del tipo de referencia. Solo será estable si cuenta con un periodo a tipo fijo (habitualmente no se extiende más de dos años y se encuentra al inicio).

Los gastos de una hipoteca variable

La constitución de una hipoteca variable conlleva una serie de gastos que se tienen que abonar. Según fija Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (técnicamente Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario), los titulares de la financiación deben pagar la tasación del inmueble y su copia de escritura de la hipoteca.

Pero hay otros. Son los gastos de la hipoteca, como las comisiones y los productos bonificables. Y no se deben confundir con los costes de comprar una casa y que tienes detallados en el artículo ¿Cuáles son los gastos por la compra de una vivienda?

¿Son más baratas las hipotecas variables bonificadas?

Los bancos pueden ofrecer rebajas en los tipos de interés de las hipotecas variables si se contratan otros productos de la entidad como cuentas nómina, tarjetas de crédito, planes de ahorro, seguros de hogar o vida...

Son las hipotecas bonificadas. Y las entidades deben informar al detalle de las características, implicaciones y costes de cada uno de ellos, aunque nunca pueden obligar a su contratación. Antes de aceptarlos, nuestra recomendación es que hagas los cálculos necesarios para ver si la suscripción te aporta beneficios económicos. A veces, resultan más caros que lo que te ahorras.

Tener capacidad de devolver la hipoteca variable

Finalmente, un aspecto primordial a la hora de elegir la mejor hipoteca variable: que tenga unas cuotas asumibles. Que sean lo más baratas posible y que se puedan abonar sin apuros. De ahí la importancia de ajustar el plazo de amortización con el importe que se solicita y el tipo de interés.

A veces, la mejor hipoteca variable no es la más barata. Sino que se trata de aquella con la que puedes vivir desahogadamente el día a día, aunque hayas pagado más de intereses cuando hayas acabado de devolver el dinero.

Qué necesito para contratar las mejores hipotecas variables

Para poder acceder a las hipotecas variables, en general, y a las más baratas o mejores, en particular, se debe cumplir con una serie de condiciones. Los tienes explicados al detalle en nuestra guía Requisitos para solicitar una hipoteca.

Igualmente, te los listamos brevemente para que los tengas presentes:

• Disponer de ahorros. Al menos, el 30 % del valor de tasación o de compraventa del inmueble. Ten en cuenta que las hipotecas al 90 por ciento son escasas y las hipotecas 100, aún más.
• Contar con ingresos fijos y demostrables y tener estabilidad y antigüedad laboral.
• No tener muchas deudas. No destinar más del 35 % de los ingresos a pagar otros préstamos.
• No aparecer en listados de morosidad como Asnef.
• Presentar avales, si así lo requiere la entidad.
• Ser cliente de la entidad. No es un requisito como tal, pero puede ser un plus.
• Aportar la documentación que nos pidan en el tiempo que nos indiquen. Y ten en cuenta que pueden variar en función de tu perfil (a los trabajadores autónomos se les suelen pedir más papeles que los asalariados) y la finalidad de la financiación: no es lo mismo una hipoteca autopromotor, que una hipoteca para una reforma o una hipoteca para segunda vivienda.

Cuál es la mejor hipoteca variable del mercado

Determinar cuál es la mejor hipoteca variable del mercado es complicado: cada entidad ofrece determinados productos en determinadas condiciones según nuestras necesidades y perfil financiero. De ahí la importancia de comparar varias hipotecas variables. En cualquier caso, la mejor será aquella que:

• Responda a nuestras necesidades de financiación con las mejores condiciones.
• Cuente con pocas comisiones: por ejemplo, que no tenga comisión de apertura ni tampoco por amortización anticipada, subrogación o novación.
• En diferencial sea lo más bajo posible.
• Que tenga pocos productos asociados.

Encuentra la mejor hipoteca variable con Acierto

Si quieres comparar varias hipotecas variables para encontrar la mejor para ti, el simulador de hipotecas de Acierto te será de gran ayuda. A través de él podrás analizar la oferta de las principales entidades del país. Fácil, rápido y sin salir de casa.

Además, es fácil de usar y, si quieres, podrás contar con la ayuda personalizada de expertos. Para ello, solo debes responder a un cuestionario muy sencillo, con las preguntas básicas para saber qué estás buscando y cuál es tu perfil. Con tus respuestas, sondearemos el mercado y te mostraremos las mejores hipotecas variables para ti. Para que compares y elijas. Además, recuerda que nuestros servicios son gratis y sin compromiso para ti.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas variables

Hasta aquí te hemos contado las principales características de las hipotecas variables. Ahora te vamos a responder a algunas preguntas frecuentes que otros usuarios nos han dejado acerca de este tipo de financiación.

¿Cuánto pagaré en una hipoteca variable?

Saber a priori lo que se va a pagar durante todo el plazo de amortización en una hipoteca variable es imposible ya que el importe de las cuotas dependerá del valor que tenga el tipo de referencia en el momento de la revisión y este va a ir variando en función de la evolución de los mercados.

Así, y al tratarse de un préstamo a tan largo plazo, el tipo de referencia irá oscilando y podrá marcar mínimos (que nos rebajarán las cuotas) o máximos (que nos las subirán).

¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?

Los periodos de revisión de una hipoteca variable se establecen en el momento de negociar sus condiciones. Aunque no hay un tiempo estipulado, lo más habitual (sobre todo en las hipotecas variables referenciadas al euríbor) es que se revisen cada seis o 12 meses.

¿Hipoteca variable o fija? ¿Qué es mejor?

No te podemos responder a qué es mejor, ¿una hipoteca con interés fijo o variable? Porque depende. Históricamente se ha considerado que las hipotecas fijas acababan resultando más caras que las variables ya que tenían unos intereses más elevados. Pero ya no es así.

En cualquier caso, y en términos generales, se recomiendan las hipotecas fijas a aquellas personas a las que no les gustan los riesgos, quieren tener sus números controlados y saber qué van a pagar cada mes. Y las variables a las que no les importa asumir ciertos riesgos ya que las cuotas pueden subir o bajar a lo largo del plazo.