Qué es el TIN y en qué se diferencia de la TAE

Qué es el TIN

TIN son las siglas de Tipo de Interés Nominal. En las financiaciones –ya sea un préstamo al consumo o una hipoteca–, corresponde al precio que cobra el banco o financiera por el hecho de dejar una cantidad de dinero durante un tiempo determinado.

Es un porcentaje fijo que pactan, antes de contratar el producto, el prestamista y el prestatario. Y es libre. Así, el TIN será más o menos elevado en función del tipo de producto (no es lo mismo un préstamo que una hipoteca), el plazo de amortización y la cantidad de dinero que se pida. Pero también según el perfil del cliente: sus ingresos, su estabilidad laboral, si tiene otras deudas o ha estado en algún listado de morosidad como ASNEF, etc.

Por qué saber el TIN es insuficiente

En cualquier caso, si queremos comparar hipotecas o préstamos, la información que nos facilita el TIN es importante, pero se queda corta. El motivo: no tiene en cuenta otros gastos relacionados con la financiación y que tendremos que acabar pagando. Por ejemplo, las comisiones, que sí se contemplan al calcular la TAE (Tasa Anual Equivalente).

De hecho, el Banco de España obliga a las entidades a informar sobre ambos en todos los productos financieros. Porque, además de en hipotecas y préstamos, debe aparecer en los contratos de depósitos, cuentas de ahorro...

Cómo se calcula el TIN en una hipoteca

El TIN es un porcentaje fijo que en las hipotecas se puede aplicar de forma semanal, mensual, trimestral o anual. Lo más común en España es que se compute mes a mes. Sea como sea, al calcular el TIN de una hipoteca también es condicionante el tipo de interés (variable, fijo o mixto) de la financiación.

Cómo calcular el TIN en una hipoteca variable

En una hipoteca variable calcularemos el TIN sumando el valor del diferencial más el que marque el tipo de referencia al que esté vinculada la hipoteca (en España el más habitual es el euríbor) tras cada revisión (lo más habitual es que se produzcan cada seis o 12 meses).

Cabe considerar que el diferencial se mantiene estable durante toda la vida de la hipoteca (a no ser que se produzca un cambio en la contratación de los productos bonificables), mientras que el tipo de referencia cambiará cuando toque actualizar su valor.

Cómo calcular el TIN en una hipoteca fija

Calcular el TIN en una hipoteca fija es mucho más sencillo que hacerlo en una hipoteca variable ya que se trata del tipo de interés que ha acordado con la entidad, y que será el mismo durante todo el periodo de amortización. Eso sí, siempre y cuando –si tenemos una hipoteca bonificada- no se modifiquen los productos asociados.

Es decir, el tipo de interés de una hipoteca fija no se verá alterado por ningún valor de referencia ni por la evolución de los mercados.

Cómo calcular el TIN en una hipoteca mixta

Si vas a calcular el TIN en una hipoteca mixta te encontrarás con dos escenarios. En el primero, el que transcurre a tipo fijo (y que se puede alargar entre 5 y 20 años), el TIN será siempre el mismo. El segundo, variable (que se aplicará durante el resto del plazo), irá cambiando en función del valor que marque el tipo de referencia en cada revisión.

Qué diferencias hay entre el TIN y la TAE de una hipoteca

Aunque están muy relacionados, TIN y TAE de una hipoteca no son lo mismo. Pero ¿en qué se diferencian exactamente? Refrescamos la memoria: el TIN es el tipo de interés nominal y nos indica el precio que nos cobra el banco por dejarnos una cantidad de dinero que devolveremos en un tiempo determinado. En este porcentaje no se incluye nada más.

Por su parte, al calcular la TAE, que es la Tasa Anual Equivalente, se tienen en cuenta el TIN y otros gastos relacionados con la financiación (algunas comisiones, no todas), además de algunos condicionantes como la cantidad de dinero que se pide, el plazo de amortización, el coste de los productos bonificables que se puedan contratar, etc. En resumen, nos indicará su coste real.

¿Qué es mejor para saber cuánto pagaré de hipoteca, el TIN o la TAE?

A la hora de comparar hipotecas es recomendable fijarse en la TAE más que en el TIN, ya que esta nos ofrece más información sobre el coste real de la financiación al incluir el tipo de interés y otros gastos.

De hecho, se puede dar el caso que exista una hipoteca con un TIN muy bajo pero que tenga una TAE más alta por las comisiones y por el número de productos que se contraten junto a ella. Por tanto, va a ser la TAE la que nos indique cuál va a ser la opción más barata.

En una hipoteca variable, la información que ofrece la TAE puede ser inexacta. El motivo es que habitualmente se calcula en un escenario con un euríbor estable en el tiempo cuando no va a ser así, ya que las cuotas se reformularán con un nuevo valor (posiblemente diferente) del índice de referencia cuando toque revisarlo.

TIN y TAE en los productos financieros

Lo hemos apuntado, pero ahora lo desarrollamos. Aunque están presentes en toda la oferta bancaria, el TIN y la TAE son realmente importantes en los productos de ahorro, préstamos personales e hipotecas. Lo detallamos:

En los depósitos, el TIN informa sobre los rendimientos que se obtendrán y puede ser diferente de la TAE en función de cada cuánto se calculen los rendimientos, el plazo de imposición o el tipo de interés (el más habitual es el compuesto, basado en la hipótesis que los intereses generados se vuelven a invertir en el mismo producto y con el mismo interés).

Por su parte, el TIN de un préstamo es, como hemos visto, el tipo de interés que nos cobra el banco por dejarnos el dinero y no tiene en cuenta otros gastos que añada la financiación.

Podemos encontrar préstamos sin intereses (con un TIN del 0 %) pero con una TAE elevada (por la comisión de apertura, el coste de algún producto asociado como un seguro de hogar o de vida, o unas tarjetas de crédito...).

Las diferencias del TIN y la TAE en hipotecas no son tan marcadas como en los préstamos, si bien existen. Como en el caso anterior, el TIN es solo el interés de la hipoteca y la TAE suma, además, otros gastos.

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Ejemplo de TIN en una hipoteca

El TIN se calcula de forma diferente en una hipoteca a tipo variable que en una a tipo fijo. Pongamos un ejemplo de cada uno:

El TIN de un préstamo hipotecario a interés variable irá cambiando en función de la evolución del euríbor (o del valor del tipo de referencia al que esté asociada) en cada revisión. En España, lo habitual es hacerla cada seis o 12 meses.

En el caso hipotético de una hipoteca que tiene un diferencial del 1,00 % y se revisa cada año, con el valor que marca el euríbor en el mes de noviembre, tendremos que el TIN ha evolucionado de esta manera:

El TIN en una hipoteca a tipo fijo con un interés es del 1,90 % será siempre del 1,90 %.

Preguntas frecuentes sobre el TIN y la TAE

Hasta aquí te hemos explicado las diferencias entre el TIN y la TAE. Aunque es posible que te surjan algunas otras dudas. ¿Hay algún porcentaje máximo legal? ¿Puede variar el TIN a lo largo del plazo de amortización de una hipoteca? ¡Te lo descubrimos!

¿Hay un TIN máximo?

El único límite que se ha establecido para el TIN de los productos de financiación es que el porcentaje que aplica no esté dentro de lo que se considera usura en España.

Con todo, no hay ningún valor concreto que determine qué es usura y qué no. Así, se trata de usura cuando el interés que se aplica es muchísimo más elevado que el de la media de productos de financiación de su misma categoría.

¿Pueden variar el TIN y la TAE en una hipoteca fija?

En principio no. Una de las principales características de las hipotecas a tipo fijo es que el interés, y por ende las cuotas, se mantienen sin cambios durante todo el plazo de amortización siempre y cuando los titulares no modifiquen algunas de sus condiciones como, por ejemplo, contraten o dejen de tener contratados algunos productos bonificadores del interés.

Por ese motivo, TIN y TAE serán siempre los mismos durante todo el plazo de amortización de la hipoteca, aunque se alargue 30 años, siempre y cuando no haya cambios en estos aspectos.

¿Pueden variar el TIN y la TAE de una hipoteca variable?

Sí. El TIN y la TAE de una hipoteca variable variarán, además de si se produce una modificación en las condiciones o en las bonificaciones, cada vez que toque revisar el valor del tipo de referencia, si este registra cambios.

El motivo, el TIN y la TAE en una hipoteca variable son la suma del tipo de referencia más el diferencial. El primero cambiará en las revisiones si el valor que marca es diferente al que tenía; el segundo, en teoría, es fijo.

Cómo comparar el TIN y la TAE de tu hipoteca

Encontrar la mejor hipoteca es complicado, ya que no existe una en concreto. De hecho, la idoneidad de una hipoteca u otra dependerá en función de las necesidades y características del titular. Lo que es ideal para unos no lo es para otros.

Además, nos movemos en un ámbito, el de la financiación, complicado: lleno de terminología y conceptos que, más allá del TIN y la TAE, no siempre se dominan al detalle. En el simulador de hipotecas de Acierto somos expertos en la materia y te podemos ayudar con una primera estimación.

Para ello debes responder a un sencillo cuestionario. Con la información que nos des sobre ti y sobre la hipoteca que necesitas, haremos un análisis de la oferta hipotecaria del momento para ver cuál se adapta mejor.

Los resultados que obtengamos, te los enviaremos a la dirección de correo electrónico que nos indiques. Y, además, podrás contar con la ayuda de nuestros agentes expertos. Recuerda que los servicios que te ofrecemos desde Acierto son gratis y sin compromiso para ti.