¿Qué pasa si tu inquilino te destroza la casa?

Pasos que debes seguir si tu inquilino te destroza la casa

Por muchas garantías y referencias que exijas como casero para alquilar tu casa, esta nunca va a estar libre al 100% de acabar cayendo en malas manos. De ahí que haya compañías que incluyen el asesoramiento para elegir inquilino entre las prestaciones de sus seguros para casas en alquiler. De esta forma es posible realizar investigación previa de su situación financiera antes de aprobar la contratación del seguro -muy importante para evitar posibles impagos de alquileres-.

Normalmente, es en el momento de finalización del alquiler cuando el propietario es consciente de los daños que puede haber sufrido su vivienda durante el período de alquiler. Porque es justo antes de la entrega de llaves y de la devolución de la fianza cuando se procede a comprobar que el estado de la vivienda es el mismo que cuando se alquiló. 

Precisamente, la fianza se plantea para cubrir los posibles desperfectos encontrados durante esta revisión. Es decir, para responder ante su responsabilidad y así cumplir con su obligación como arrendatario de “devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”, según dicta el Artículo 1561 del Código Civil (TÍTULO VI: Del contrato de arrendamiento).

Pero si hablamos de un gran destrozo, la fianza puede ser insuficiente. Es entonces cuando debes iniciar el proceso de reclamación de daños y perjuicios por los daños materiales a tu vivienda, haciendo uso de la garantía de Defensa jurídica. Pero para que tu compañía de seguros acepte el caso deberán cumplirse una serie de requisitos. El más inmediato es probar que el daño ha sido causado por el inquilino, con un informe que recoja todos esos daños. 

Una buena manera de anticiparse a este problema es incluir una cláusula en el contrato de alquiler detallando los elementos que forman parte del contenido de la vivienda alquilada, con fotografías que indiquen en qué estado se encuentran. En este sentido, las fotografías que revelen el estado del continente también resultarían muy útiles. 

Para obtener las pruebas pertinentes para justificar la reclamación es recomendable:

• Acudir al acto de entrega de llaves con uno o dos testigos, si es posible imparciales, como el portero del bloque o un vecino de la comunidad.
• Tomar fotografías del estado del piso.
• Valorar los daños mediante un perito.
• Si se poseen los medios económicos para ello, llamar a un notario que acuda a la vivienda en el momento de la entrega de llaves para que conste legalmente el estado de la casa.
• Evitar que todo este proceso comentado se dilate demasiado en el tiempo.

Esta necesidad de no alargar demasiado la reclamación tiene que ver con el “nexo causal”. Es decir, que se puedan relacionar los daños ocurridos en la vivienda con la presencia del inquilino en este periodo. Normalmente, para que sea efectiva, no deben haber transcurrido más de dos meses desde la finalización del contrato. De lo contrario será más difícil demostrar que el daño lo ha producido el inquilino saliente. También es requisito imprescindible que los daños sean muy evidentes y que no puedan interpretarse como una consecuencia del uso diario de la vivienda.

Ese informe de daños es el que deberás remitir a tu inquilino (dejando constancia por escrito de ello) para tratar de solucionar el problema por la vía amistosa. Si se niega a asumir los gastos, es el momento de interponer una reclamación judicial. Gracias a tu seguro de hogar, tendrás al equipo legal de tu compañía a tu disposición. Como hemos comentado, a través de la garantía de Defensa jurídica, la aseguradora asume todos los gastos de representación legal y se ocupa de todos los trámites.

Un último apunte: ten en cuenta que aunque la sentencia te dé la razón y se le condene a pagar por los daños, no podrá hacerlo si se declara insolvente, no tiene bienes embargables ni percibe ningún sueldo. Por lo tanto, siempre se debe tener presente que una sentencia favorable no siempre implica, necesariamente, el pago de los daños. Eso sí, con un seguro de hogar, ahorrarás mucho dinero en abogados.

Qué hacer si es tu seguro quien tiene que pagar los daños

Que tu inquilino destroce la casa puede ser una situación ya prevista en tu póliza según las coberturas que tengas contratadas. Si tu seguro de hogar contempla los actos vandálicos como uno de los riesgos cubiertos, estás de suerte: es ella quien asume los gastos y quien reclama por su cuenta al responsable de los daños. 

El proceso es mucho más simple (a priori), ya que solo debes dar parte a tu seguro. Tomar fotos de los daños materiales causados por el inquilino podrá acelerar el peritaje. De hecho, hay compañías que permiten abrir un parte desde tu teléfono móvil, usando su aplicación, gracias a su servicio de peritaje digital. Serán ellos los encargados de valorar los daños y proceder a la reparación.

Eso sí, ten en cuenta que las compañías establecen una cantidad máxima de indemnización para este supuesto, que ronda los 3.000 euros. Si los daños superan esta cantidad, tendrás que asumirlos tú o bien reclamarlos a tu inquilino, vía judicial. De nuevo, como hemos visto, contarías aquí con el respaldo de tu aseguradora para poder interponer tu reclamación. 

¿Qué ofrecen las compañías para protegerte de este tipo de situaciones?

Como hemos visto, esos destrozos de tu vivienda son precisamente los que se recogen en la cobertura de Actos vandálicos. Es una garantía frecuente en los seguros específicos para viviendas en alquiler. Por ejemplo, el seguro Protección de alquileres de MAPFRE contempla, entre sus coberturas básicas, la de Daños materiales, planteando una indemnización por los actos vandálicos ocasionados por el inquilino de hasta 3.010 euros por siniestro.

Si además necesitas ayuda legal en conflictos derivados del contrato, como iniciar un proceso para desahuciar a tu inquilino, cuentas con Defensa jurídica del arrendador, con un límite de 3.000 euros. Es el mismo que plantea para los procesos de reclamación de daños y perjuicios y para la defensa legal. Además, si la casa necesita una reparación urgente tras el paso de tu inquilino, cuentas con su servicio de Asistencia en el hogar para solucionarla o para ponerte en conexión con su red de profesionales. 

Mutua Alquiler Confort, de Mutua de Propietarios, también asume los gastos de reparación de los destrozos de tu inquilino, sobre el contenido y el continente. En este caso, la cobertura de Actos vandálicos es opcional y viene a complementar otras ventajas de esta compañía, como el hecho de disfrutar de libre elección de abogado. En caso contrario, Mutua de Propietarios asume la Defensa jurídica, en caso de tener que interponer una reclamación judicial para reclamar los daños. 

Allianz también comercializa, a través de Allianz Assistance, un seguro pensado para proteger al arrendador en diferentes circunstancias. Además de asumir las rentas impagadas del inquilino, el Seguro Impago Alquiler de Vivienda ofrece hasta 3.000 euros para la Reparación de daños por actos vandálicos, aunque con franquicia. También asume los Gastos de cerrajero y de cambio de cerradura por desahucio (con una cuantía de 120 euros) y los Gastos de cerradura por actos vandálicos (hasta 75 euros).

Por su parte, el Seguro de Alquiler Protección Total de Santalucía cubre los costes ante posibles deterioros o actos vandálicos por parte de los inquilinos. Se recogen en su garantía de Actos Vandálicos y Sustracción y cuentan con una cuantía máxima de indemnización de 3.000 euros. Para la Defensa jurídica del arrendador, Santalucía asume hasta 5.000 euros en gastos. Dentro de esta defensa, ofrece Asistencia jurídica telefónica especializada, mediación en Conflictos derivados del contrato de arrendamiento y procesos de Reclamación de daños.

AXA también cubre los Actos vandálicos. Es una garantía opcional en sus modalidades FlexiConfort y FlexiVip. Lo hace también Caser, a través de una garantía opcional en la que además se aplica franquicia, pero el usuario puede elegir la suma a asegurar para este supuesto.