¿Qué es el Seguro Decenal?

¿En qué consiste el Seguro Decenal?

Lo primero que debes saber es que se trata de un seguro obligatorio que deben contratar las empresas constructoras y/o promotoras de un edificio de viviendas. Así, garantizan una respuesta ante posibles desperfectos o ruinas que puedan ocasionarse en las casas que hayan construido durante un plazo de diez años. Precisamente, el nombre de Seguro Decenal se debe a esa duración de diez años de garantía.

Se trata, por tanto, de un seguro que garantiza las responsabilidades de todos los agentes que intervienen en la edificación -constructores, promotores y arquitectos, entre otros- por defectos que afecten a la estabilidad del edificio. Es decir, a su habitabilidad como vivienda.

Sin embargo, no se trata de un seguro multirriesgo de hogar que proteja a los compradores de los pisos del incumplimiento de las obligaciones del constructor. El Seguro Decenal solamente contempla los defectos “de fábrica” en la edificación de las viviendas, no los daños ocasionados por el deterioro de estas debido al paso del tiempo.

La obligatoriedad de contar con este seguro está regulada por ley. La Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece que el Seguro Decenal de Daños, que es su denominación técnica completa, será exigible para aquellas edificaciones cuyo uso principal sea el de vivienda. Lógicamente, si se trata de un autopromotor que construye una única vivienda unifamiliar para uso propio no está obligado a contratar este seguro. 

En dicha ley se concreta que para hacer efectiva esa obligatoriedad no se permite la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad sin el Seguro Decenal. De no contar con él, el promotor no podría obtener una financiación hipotecaria (como ocurre en las viviendas particulares vinculadas a una hipoteca y la obligatoriedad de contratar un seguro de daños) ni comercializar las viviendas.

Sin embargo, surge el problema de que la vivienda pueda ser transferida antes de diez años a un tercero. La ley también lo contempla en su Artículo 20: “en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo previsto (...) el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años”. 

Tres plazos para reclamar las deficiencias

El artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación fija tres plazos para reclamar responsabilidades a los constructores de las viviendas:

• Diez años para los daños causados por defectos que afecten a la cimentación, las vigas, los forjados y en definitiva, aquellos que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
• Tres años para los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad.
• Un año para los defectos que se hayan producido en los acabados de la obra.

¿Qué cubre el Seguro Decenal?

Acabamos de mencionar algunos de los riesgos que cubre el Seguro Decenal pero, ¿qué otras garantías incluye? ¿Cuáles son las coberturas habituales de este seguro y qué puedes esperar de él si tu nueva vivienda sufre desperfectos?

El Seguro Decenal está pensado para proteger tanto al promotor inmobiliario o constructor como a los propietarios de las viviendas comercializados por aquel; en caso de desperfectos en las casas construidas, la compañía responde por el promotor e indemniza a los compradores. Su protección se basa en una serie de garantías habituales, aunque pueden cambiar de una compañía a otra.

Se parte de la garantía de Daños estructurales, la más básica que todo Seguro Decenal debe ofrecer. Gracias a esta cobertura, se indemniza a los compradores o bien se reparan los daños materiales si se producen desperfectos o vicios de origen que amenacen la estabilidad del edificio y durante un plazo, como hemos visto, de diez años. Esta garantía puede tener una franquicia para el promotor y puede incluir gastos adicionales como los de desescombro, obtención de permisos y licencias u otras.

A esta garantía mínima se le pueden sumar otras garantías opcionales, en función del nivel de protección que decida tener el promotor, o que necesite, en cada caso. Así, se puede garantizar la impermeabilización de fachadas y cubiertas durante tres años y la estanqueidad de sótanos, así como proteger los bienes preexistentes, en caso de reforma. Esta última prestación puede hacer referencia a los bienes sobre los que se va a ejecutar la mencionada reforma y que forman parte de la construcción original. En caso de que sufran daños, la aseguradora los repara u ofrece una indemnización.

Hay compañías que cuentan con este tipo de seguros como, por ejemplo, MAPFRE. En su caso, disponible en dos modalidades: Básica -con, únicamente, garantía de daños estructurales- o Ampliada, que suma garantías opcionales como las que hemos visto. Caser también ofrece seguros para obras de construcción e ingeniería, con productos como Seguro Decenal Integral. Cuenta igualmente con una modalidad Básica (u obligatoria)- y con Garantías Trienales y Decenales que pueden sumarse opcionalmente. El Seguro Decenal de Daños en la Edificación para nueva Construcción de Reale cuenta con un paquete básico en el que, además de ofrecer la garantía de daños estructurales, suma los Daños a obras secundarias e instalaciones consecuencia de los anteriores también durante diez años.

¿Qué no cubre?

Ya sabemos en qué situaciones estás en tu derecho de reclamar al promotor o al constructor del edificio. Pero, ¿qué hay de la letra pequeña? Como toda póliza, el Seguro Decenal tiene sus propias excepciones. Que los daños provocados en la vivienda sean achacables a un defecto a la construcción no significa que la aseguradora se vaya a hacer cargo de reparar todos los daños.

Como por ejemplo, los que sufra el contenido de tu vivienda. Como ya se ha dicho, la aseguradora responde cuando es la estructura la que se ve comprometida y actúa únicamente sobre esta. Si los daños en la misma provocan daños sobre tus bienes personales, no van a indemnizarte por ellos. En todo caso lo tendría que hacer el seguro de tu hogar y si cuenta con una garantía de todo riesgo. Incluso los daños que amenacen la estructura no quedan cubiertos en algunas situaciones. Si son consecuencia de un inadecuado mantenimiento del edificio, la aseguradora se lava las manos: es responsabilidad del promotor inmobiliario no haber llevado a cabo un mantenimiento correcto.

Tampoco cubrirá los daños por modificaciones y reformas posteriores en el edificio a no ser que se incluya una garantía complementaria específica para este supuesto (la garantía de bienes preexistentes) ni los producidos por incendio y explosión. A no ser que estos sean consecuencia de uno de esos vicios o desperfectos que sí quedan cubiertos en la garantía principal.

Hay partes de la obra, además, que quedan excluidas de la protección. Son aquellas sobre las que pesan “reservas”. Es decir, problemas detectados que deben ser subsanados. Y también quedan excluidos otros daños: cuando una grieta o una fisura es achacable a los fenómenos de dilatación, contracción y movimientos estructurales admisibles (se establecen en la redacción del proyecto), la aseguradora no va a mediar.