¿Cómo conocer el valor catastral de una vivienda?

¿Qué es el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral fija el valor de un bien inmueble. Ya sea urbano, rústico o de características especiales. Es una tasación administrativa y objetiva, basada en una serie de parámetros prefijados, como el valor de referencia. Este documento que establece qué criterios de valoración se tienen en cuenta para calcular el valor catastral se conoce como ponencia de valores y cada municipio cuenta con la suya.

Esta información se archiva en un registro, para su consulta por los interesados: el Catastro Inmobiliario. Recoge toda la información de los bienes inmuebles: su descripción, su titular catastral (por ser titular del dercho de propiedad, de una concesión administrativa, del derecho de superficie o del derecho de usufructo), su valor catastral y otros datos.

El Catastro cuenta con delegaciones (gerencias) regionales, e inscribir un bien inmueble en la que te corresponda según la localización de la vivienda es obligatorio; no hacerlo impilica cometer una infracción tributaria que puede ir acompañada de una sanción. Pero la inscripción en el Catastro también puede ser gratis, como veremos.

Valor catastral: de qué depende

Esa cifra, la del valor catastral, es el resultado de la combinación de una serie de conceptos. Se tiene en cuenta:

• Dónde está ubicada la vivienda, así como aquellas "circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción”.
• Cuánto ha costado construirla, para lo que se consideran beneficios de la contrata, honorarios de profesionales, impuestos de construcción, la calidad de la edificación y otros valores.
• Los gastos de producción y los beneficios de la actividad empresarial de promoción.
• La situación del mercado: el valor del suelo —el valor del terreno antes de la edificación del inmueble—) y el valor de la construcción (según uso, tamaño, tipo de inmueble, etc.). Además, el valor catastral no puede superar el valor de mercado. Para garantizar que sea así, se aplican unos coeficientes de actualización de inmuebles en base a la última ponencia de valores.

Eso sí: en el cálculo del valor catastral no se cuantifican los objetos que podamos tener en el interior de la vivienda. Aunque el valor del contenido sí será relevante (junto con el valor catastral) para determinar cuánto cuesta el seguro de hogar al año, en tu caso particular. Más adelante, explicaremos por qué.

Diferencia entre valor catastral y valor de referencia

El valor de referencia lo fija anualmente la Dirección General del Catastro para todos los municipios y es uno de los datos que encontrarás en la descripción catastral del inmueble. Para calcularlo, analiza los precios de compraventa de inmuebles, según los datos de cada uno que el propio Catastro Inmobiliario posee.

Tampoco puede superar el valor de mercado y será determinante en la cuantía de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

El valor catastral se actualiza en cada Ley de Presupuestos Generales. No se publica (es un dato protegido) y solo se revisa en un procedimiento de valoración colectiva. Esto es, cuando se actualizan de forma simultánea todos los valores catastrales de bienes inmuebles urbanos y rústicos con construcciones de un municipio para adecuarlos al valor de mercado, a petición del consistorio y tras la aprobación de la ponencia de valores.

Influye decisivamente en lo que pagas por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ya que es la base imponible sobre la que se calcula dicho gravamen. Pero también al seguro de hogar: tanto a lo que pagas por él como a lo que recibes en concepto de indemnización, en caso de siniestro cubierto por la póliza.

Diferencia entre valor catastral y valor de reconstrucción

Diferenciar valor catastral y valor de reconstrucción es fácil. El primero se refiere al valor de construcción. El segundo, a lo que costaría reconstruir un inmueble, teniendo en cuenta parámetros: la superficie construida (un dato que encontrarás en la descripción catastral) y el precio medio de reconstrucción en la zona donde se ubicara.  

El valor de reconstrucción, precisamente, es clave para el seguro de hogar. Porque fija el valor del inmueble, por lo que será relevante para la indemnización que cobres, en caso de siniestro. Pero también existe una relación entre valor catastral y lo que cubre el seguro de daños o seguro de hogar básico.

Relación entre valor catastral, valor de reconstrucción y seguro de hogar

Si estás pensando en contratar un seguro de hogar, es fundamental que conozcas tanto el valor catastral como el valor de reconstrucción de la vivienda. Porque:

El valor de reconstrucción decide el valor del continente

El valor de reconstrucción es la base para calcular el continente y, por tanto, decidir con qué capital lo aseguras en tu póliza. Como resultado de ello, pagarás más o menos por tu seguro. El valor de continente se calcula con una fórmula (€/m2 x m2) a partir de dos datos:

• Precio medio de reconstrucción (por m2) en la zona.
• Superficie total de la vivienda (en m2 construidos).

A más capital asegurado, más prima. Piensa que para la aseguradora, el riesgo, en caso de siniestro y tener que responder por los daños, es mayor cuanto más alto sea el valor de reconstrucción de la vivienda. Lo mismo ocurre con el contenido: puedes limitarte a asegurar muebles o sumar objetos de valor, como cuadros, joyas y relojes, etc. Incluirlos entre los bienes asegurados aumentará la prima.

El valor catastral decide la indemnización por daños

En aquellos supuestos en los que el seguro de hogar es obligatorio, la póliza se limita a cubrir el inmueble por su valor catastral y frente a riesgos mínimos (cobertura de incendios y daños por fenómenos atmosféricos).

Por tanto, el valor catastral será el que determine el importe de la indemnización. Tanto por daños parciales como en caso de ruina total. Si se asegura el 100 % del continente para estos supuestos, el máximo que podrías recibir en concepto de indemnización por daños —a cuánto equivale ese 100 %—lo marca ese valor catastral.

Formas de conocer el valor catastral de tu vivienda

Hay dos formas de saber el valor catastral de tu vivienda: una muy sencilla y otra que requiere algo más de burocracia. La más simple, rápida y efectiva pasa por tener a mano tu último recibo del IBI.

En él aparece este dato, además del valor del suelo y la referencia catastral. Si por algún motivo no tuvieras el recibo, siempre puedes solicitarlo a tu Ayuntamiento, a través de su Sede Electrónica; pero necesitarás, al menos, la referencia catastral.

También será imprescindible si quieres obtener esta información directamente del Catastro Inmobiliario. Es un dato accesible, si lo pides como propietario del inmueble (si eres el titular catastral) o lo hace una entidad autorizada. En estos casos, sí es posible acceder a los datos protegidos que guarda el Catastro:

• Nombre y apellidos o razón social, código de identificación y domicilio de quienes figuran como titulares en el Catastro.
• El valor catastral y los valores catastrales del suelo y, en su caso, de la construcción, de cada inmueble.

El resto de datos (incluida la cartografía catastral, para identificar la parcela en un mapa que representa el catastro urbano) no son protegidos y cualquier persona puede acceder a ellos.

Cómo conocer el valor catastral a través del Catastro Inmobiliario

Para obtener información sobre el valor catastral y otros datos del inmueble tienes que solicitar una certificación catastral literal por estas vías:

• Online, a través de la Sede Electrónica del Catastro. Este trámite no está sujeto a tasas pero necesitarás estar en posesión del certificado digital para realizarlo.
• Presencial, acudiendo a la Gerencia del Catastro que te corresponda. En este caso, deberás abonar la tasa de acreditación catastral (TAC): 4,52 euros por documento + 4,52 euros por bien inmueble (ya sea urbano o rústico).

Puedes descargar el modelo de solicitud desde la web de la Dirección General del Catastro; desde el menú de navegación, despliega las opciones de “Difusión de la información” y pincha en “productos”.

• En los Puntos de Información Catastral. Para localizar el de tu provincia, puedes utilizar el buscador que encontrarás en la Sede Electrónica del Castastro.

Preguntas frecuentes

Entendemos que el tema que nos ocupa es bastante denso. Esperamos haberte ayudado a comprender todos los conceptos. Por si nos hemos dejado algo en el tintero, concluimos respondiendo a algunas cuestiones clave:

¿Cómo estima la aseguradora el coste de reconstrucción?

Tiene en cuenta el valor promedio de reconstrucción por metro cuadrado en esa zona y para una vivienda de esas características. Es decir, que valora aspectos como los materiales de edificación, el año de construcción, el coste de la mano de obra.

¿Puede haber más de un titular catastral?

Sí. Es titular catastral cualquier persona natural o jurídica que ostente el derecho de propiedad. Si la propiedad la comparten dos (o más) personas, todas figurarán como titulares catastrales. También puede ser titular catastral quien tenga el derecho de usufructo, de superficie y de concesión administrativa.

¿Qué es la referencia catastral? ¿Cómo puedo saberla?

La referencia catastral es, por así decirlo, el DNI de un inmueble. Es un código alfanumérico de 20 dígitos que lo identifica; cada uno de estos códigos es único. Se puede conocer mediante una consulta o certificación catastral electrónica (a través de la Sede Electrónica del Catastro), solicitando un certificado del catastro a través de sus gerencias, consultando el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), en un certificado emitido por el Ayuntamiento, revisando las escrituras públicas o acudiendo al Registro de la Propiedad.

Además del valor catastral, ¿necesitas un seguro de hogar?

Después de conocer el valor catastral de tu casa, puede que te preocupe más que nunca perder esa gran inversión que has hecho en tu hogar por culpa de un siniestro. Pero es que, además, un seguro de hogar acude en tu ayuda en todo tipo de situaciones y momentos; más o menos graves.

Contratar un seguro de hogar para tu casa es tener el respaldo de la aseguradora cuando algo vaya mal: una fuga de agua que amenaza con causar una humedad al vecino, un cortocircuito que te deja sin luz o estropea un electrodoméstico, un cristal roto por culpa de un balonazo y un largo etcétera.

Pero también te ayuda a proteger a los tuyos con todo tipo de servicios (hasta segunda opinión médica, en algunos casos) e incluso a tus mascotas. ¿Cómo conseguir todo esto y además al mejor precio? Entrando ya en nuestro comparador de seguros de hogar.

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