Cómo alquilar un piso

Cómo alquilar un piso: prepara la vivienda

Antes de poner en alquiler tu piso, asegúrate de que esté en óptimas condiciones para recibir a los futuros inquilinos. Realiza una limpieza a fondo, soluciona cualquier problema de mantenimiento y considera realizar pequeñas mejoras que puedan aumentar su atractivo. Recuerda que una vivienda bien presentada tiene más posibilidades de atraer a inquilinos de calidad. Existen diversas mejoras que se pueden realizar en una casa para aumentar su valor de alquiler como, por ejemplo:

• Renovación de la cocina y baños: renovar la cocina y los baños con electrodomésticos modernos, encimeras de calidad y accesorios renovados puede hacer que la casa sea más atractiva para los inquilinos y justificar un aumento en el alquiler. Especialmente si prefieres inquilinos que busquen algo a largo plazo, familias, etc.
• Mejoras en la eficiencia energética: instalar ventanas de doble acristalamiento, mejorar el aislamiento, utilizar iluminación LED y considerar la instalación de sistemas de calefacción y refrigeración más eficientes puede reducir los costos energéticos tanto para los inquilinos como para el propietario.
• Actualización de suelos y pintura: reemplazar suelos desgastados o anticuados, así como aplicar una nueva capa de pintura fresca en toda la casa, puede darle un aspecto renovado y atractivo, lo que puede justificar un aumento en el alquiler.
• Incorporación de espacios exteriores: si la propiedad cuenta con espacio exterior, como un jardín, terraza o patio, invertir en su mejora y acondicionamiento puede aumentar el atractivo de la vivienda y permitir un mayor valor de alquiler. Especialmente desde la pandemia de COVID-19 valoramos mucho más los espacios abiertos.
• Instalación de comodidades adicionales: considerar la incorporación de comodidades adicionales, como lavavajillas, lavadora y secadora, sistemas de seguridad, acceso a Internet de alta velocidad (fibra), aire acondicionado, calefacción o estacionamiento privado, puede hacer que la propiedad destaque frente a otras.
• Recuerda evaluar el mercado local y los gustos de los posibles inquilinos antes de realizar cualquier mejora. Un estudiante no valorará del mismo modo un piso que una familia con dos hijos. Ni valorarán del mismo modo una vivienda por el hecho de disponer de calefacción o de aire acondicionado dependiendo del clima de la zona donde se ubique el inmueble. Además, es importante considerar el costo de las mejoras y asegurarse de que el aumento en el alquiler sea acorde con el valor agregado a la propiedad.

Establece un precio justo de alquiler

Para determinar el precio justo de alquiler para un piso, es necesario realizar una investigación y análisis del mercado inmobiliario. Aquí tienes algunos pasos y datos que puedes consultar para averiguarlo:

• Investiga el mercado local: examina el mercado inmobiliario en el área donde se encuentra la vivienda. Consulta anuncios de alquiler en portales inmobiliarios, agencias inmobiliarias y otros medios para tener una idea de los precios de alquiler en la zona.
• Analiza características similares: busca propiedades similares a la tuya en términos de tamaño, ubicación, características y comodidades. Compara los precios de alquiler de estas propiedades para tener una referencia inicial.
• Consulta a profesionales del sector: puedes contactar a agentes inmobiliarios locales o empresas de gestión de propiedades para obtener asesoramiento y orientación sobre los precios de alquiler en el área. Ellos tienen experiencia y conocimiento del mercado y pueden brindarte información valiosa.
• Considera factores adicionales: además de las características básicas de la vivienda, debes tener en cuenta otros factores que pueden influir en el precio de alquiler, como la demanda en la zona, la oferta de propiedades similares, la infraestructura cercana (transporte, servicios, etc.) y la situación económica general.
• Utiliza herramientas en línea: existen herramientas en línea (Idealista, Fotocasa, Pisos.com o Numbeo entre otras) que pueden proporcionarte datos sobre los precios promedio de alquiler en un área específica. Puedes consultar estas herramientas para obtener una estimación inicial, aunque es recomendable combinar esta información con otros métodos de investigación.

Recuerda que el precio justo de alquiler puede variar según diferentes factores y que no existe una fórmula exacta. Es importante encontrar un equilibrio entre un precio atractivo para los inquilinos y uno que sea rentable para ti como propietario.

Cómo alquilar un piso al mejor inquilino: la selección

Al seleccionar a los inquilinos para tu vivienda en alquiler, es importante tomar precauciones y seguir un proceso de selección adecuado para asegurarte de elegir a personas confiables y responsables. Aquí tienes algunos consejos que te pueden ser útiles:

• Prepara una plantilla de solicitud de alquiler: solicita a los posibles inquilinos que completen una solicitud de alquiler. Esta solicitud debe incluir información personal, historial de alquileres anteriores, referencias y datos de empleo. Esto te ayudará a obtener una imagen más clara de quiénes son, su historial como inquilinos y te permitirá comparar mejor.
• Verifica los antecedentes y referencias: realiza una verificación exhaustiva de los antecedentes de los inquilinos potenciales. Pide referencias de sus arrendadores anteriores para conocer su historial de pago puntual, cuidado de la propiedad y comportamiento general como inquilinos. También puedes solicitar referencias laborales para evaluar su estabilidad financiera.
• Realiza una entrevista personal: programa una entrevista personal con los inquilinos potenciales. Esto te dará la oportunidad de conocerlos mejor, hacerles preguntas adicionales y evaluar su idoneidad como inquilinos. Observa su actitud y comportamiento durante la entrevista.
• Verifica la solvencia económica: es importante asegurarte de que los inquilinos tengan la capacidad económica para pagar el alquiler de manera puntual. Solicita comprobantes de ingresos, como nóminas o declaraciones de impuestos, para evaluar su capacidad de pago. Puedes establecer un requisito de ingresos mínimos o utilizar una fórmula que determine el porcentaje del ingreso destinado al alquiler.
• Utiliza un seguro de impago de alquiler: contratar un seguro de impago de alquiler puede brindarte una capa adicional de protección. Este tipo de seguro te cubrirá en caso de que el inquilino no pague el alquiler, lo cual puede ayudarte a evitar problemas y garantizar un flujo de ingresos constante. Además, suelen incluir la realización de un estudio de solvencia.
• Recuerda que es importante seguir las leyes y regulaciones vigentes relacionadas con el alquiler y los derechos de los inquilinos. Si tienes dudas o necesitas asesoramiento legal, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.

Utiliza un contrato de alquiler de vivienda

Es esencial contar con un contrato de alquiler de piso completo y bien redactado que establezca claramente los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino. Aquí hay algunos elementos clave que deberían estar presentes en un contrato de alquiler de piso: 

• Datos de las partes involucradas: nombres completos y datos de contacto del arrendador (propietario) y el inquilino. También es recomendable incluir las direcciones de ambas partes. 
• Descripción detallada de la vivienda: dirección completa, número de habitaciones, áreas comunes, mobiliario, electrodomésticos y cualquier otra característica relevante. En caso de alquilarla amueblada o equipada, puedes preparar un anexo con un inventario que se adjunte al contrato.  
• Duración del contrato: debe especificarse la duración del contrato de alquiler, indicando la fecha de inicio y la fecha de finalización. Se debe aclarar si el contrato es renovable automáticamente o si requiere una notificación de renovación o no renovación por parte de alguna de las partes. 
• Precio del alquiler y condiciones de pago: es esencial establecer el importe mensual del alquiler y la fecha de vencimiento para el pago. Además, se deben mencionar los métodos de pago aceptados y cualquier penalización por pagos atrasados. 
• Fianza o depósito: Se debe especificar la cantidad que deberá depositarse como fianza y las condiciones para su devolución al finalizar el contrato, incluyendo posibles deducciones por daños o deudas pendientes. 
• Responsabilidades y obligaciones: el contrato debe establecer las responsabilidades y obligaciones tanto del arrendador como del inquilino. Esto puede incluir el mantenimiento y reparaciones de la vivienda, el pago de servicios públicos o suministros, el cuidado de áreas comunes, entre otros. 
• Cláusulas especiales: dependiendo de la situación, se pueden incluir cláusulas especiales como prohibiciones o permisos para tener mascotas, condiciones de subarriendo, restricciones de uso, entre otras. 
• Resolución de conflictos: es recomendable incluir una cláusula que establezca cómo se resolverán posibles disputas o conflictos que puedan surgir durante el contrato de alquiler. 

Plantilla contrato de alquiler de piso

Si no quieres empezar de cero, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana pone a disposición un modelo orientativo de contrato de arrendamiento de vivienda que puedes descargar aquí.

Recuerda que, aunque estas plantillas de organismos oficiales pueden ser útiles como punto de partida, siempre es recomendable consultar con un profesional legal para adaptar el contrato a tus necesidades específicas y asegurarte de que cumple con las leyes y regulaciones aplicables en tu área.

Contrata un seguro de impago de alquiler

Para protegerte ante posibles impagos por parte del inquilino, es altamente recomendable contratar un seguro de impago de alquiler. Este tipo de seguro te brindará tranquilidad y garantizará la cobertura de los pagos mensuales en caso de incumplimiento por parte del inquilino. Además, incluyen otro tipo de coberturas que completan la protección al arrendador como gastos defensa jurídica, impago de suministros o daños por actos vandálicos en el inmueble alquilado.

Recuerda que, aunque hayas realizado una selección cuidadosa, siempre existen riesgos y contar con un seguro de impago de alquiler te brinda una capa adicional de seguridad financiera.

En caso de que el arrendador opte por este tipo de protección, es importante verificar que se trata de un seguro respaldado por la Dirección General de Seguros. Esto garantiza la solvencia de la compañía aseguradora para hacer frente a posibles siniestros. Existen cada vez más empresas que garantizan el alquiler con fondos propios, por lo que ante el quiebre de estas empresas, nadie garantiza el cumplimiento de las condiciones pactadas.

En Acierto.com tienes un comparador de seguros de impago de alquiler que puedes usar para en menos de un minuto calcular el precio y comparar coberturas.

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Si no sabes cómo alquilar un piso, recuerda…

Poner en alquiler un piso puede ser una excelente forma de generar ingresos, pero es importante hacerlo con precaución y considerando los consejos mencionados. Preparar adecuadamente la vivienda, establecer un precio justo, seleccionar cuidadosamente a los inquilinos, utilizar un contrato de alquiler y contratar un seguro de impago de alquiler son pasos clave para asegurar una experiencia positiva y tranquila como propietario.

Preguntas frecuentes sobre cómo alquilar un piso

¿Qué es un contrato de alquiler de piso y por qué es importante?

Un contrato de alquiler de vivienda es un acuerdo legal entre el propietario y el inquilino que establece los términos y condiciones del alquiler. Es importante porque protege los derechos y responsabilidades de ambas partes, evita malentendidos y brinda seguridad jurídica.

¿Cuáles son los elementos clave que deben incluirse en un contrato de alquiler de vivienda?

Un contrato de alquiler de vivienda debe incluir información como la identificación del propietario y el inquilino, la descripción de la vivienda, la duración del contrato, el monto del alquiler y los métodos de pago, las cláusulas de mantenimiento y reparaciones, entre otros aspectos relevantes.

¿Qué es un seguro de impago de alquiler y por qué debería considerarlo como propietario?

Un seguro de impago de alquiler es una póliza que protege al propietario en caso de que el inquilino no pague el alquiler. Cubre los pagos mensuales y, en algunos casos, brinda asistencia legal. Contratar un seguro de impago de alquiler brinda tranquilidad y protección financiera ante posibles problemas con los inquilinos.

¿Cómo puedo seleccionar a los inquilinos adecuados para mi vivienda?

Para seleccionar a los inquilinos adecuados, es recomendable solicitar referencias laborales, referencias personales y un historial crediticio actualizado. También puedes realizar entrevistas y evaluar su solvencia económica. Realizar una selección cuidadosa ayuda a reducir el riesgo de impagos y problemas futuros.

¿Cuándo debo devolver la fianza al inquilino al finalizar el contrato?

Según la legislación vigente, como propietario debes devolver la fianza al inquilino en un plazo máximo de 30 días desde la finalización del contrato, una vez se haya verificado el estado de la vivienda y se hayan descontado los posibles gastos de reparación. Es importante cumplir con este plazo para mantener una relación transparente y evitar conflictos.