Contrato de alquiler de local

Ley de arrendamiento de locales comerciales

Antes de nada, debes saber que, en España, la legislación vigente respecto al arrendamiento de locales comerciales está regulada principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). A continuación, destacamos algunos aspectos clave que esta legislación contempla:

• Duración del contrato: según la LAU, la duración mínima del contrato de alquiler de un local comercial es de 5 años. Sin embargo, tanto el arrendador como el arrendatario pueden pactar una duración distinta en el contrato.
• Renovación del contrato: una vez finalizada la duración inicial del contrato, el inquilino tiene derecho a la renovación automática del mismo. Esta renovación se produce por períodos de 5 años, salvo que ambas partes acuerden otra duración diferente.
• Rentas: la LAU establece que las rentas deben ser fijadas libremente por las partes en el contrato. No obstante, existen limitaciones para la actualización de las mismas, como el índice de precios al consumo (IPC) u otros índices que puedan establecerse.
• Garantías y fianzas: la ley permite al arrendador solicitar una garantía al arrendatario, generalmente en forma de fianza. El importe de la fianza no puede ser superior a 2 meses de renta en arrendamientos para uso distinto de vivienda.
• Derechos y obligaciones: tanto el arrendador como el arrendatario tienen derechos y obligaciones específicos establecidos en la LAU. Estos incluyen el mantenimiento y conservación del local, el pago de gastos e impuestos, y la notificación de modificaciones o mejoras en el local, entre otros.

Es importante tener en cuenta que la legislación puede estar sujeta a cambios y es recomendable consultar siempre la normativa vigente o buscar asesoramiento legal actualizado al momento de celebrar un contrato de alquiler de local comercial en España.

Contrato de alquiler de local: ¿qué es y por qué es importante?

El contrato de alquiler de local es un documento legal que establece los derechos y responsabilidades tanto del arrendador (propietario) como del arrendatario (inquilino). Es fundamental contar con este contrato, ya que protege los intereses de ambas partes y establece las condiciones y términos del arrendamiento. Al formalizar un contrato de alquiler de local, aseguras que las expectativas y acuerdos entre ambas partes estén claramente definidos, lo que evitará futuros malentendidos o conflictos.

Aspectos clave a considerar en un contrato de alquiler de local

Cuando redactes un contrato de alquiler de local, es esencial incluir ciertos aspectos para garantizar una relación armoniosa y segura con tu inquilino. Estos son algunos elementos importantes a tener en cuenta:

• Duración del contrato: define el período de tiempo durante el cual el inquilino ocupará el local. Puedes optar por un contrato a corto plazo o a largo plazo, según tus necesidades.
• Precio y forma de pago: establece el monto del alquiler mensual y cómo se realizarán los pagos. Es recomendable indicar si se requiere un depósito de garantía y cómo se gestionará.
• Obligaciones del arrendador y del arrendatario: especifica las responsabilidades de cada parte. Esto incluye el mantenimiento del local, el pago de servicios y los posibles gastos de reparación.
• Cláusulas de rescisión: define las circunstancias bajo las cuales el contrato puede ser terminado antes de su vencimiento. Por ejemplo, una cláusula de rescisión anticipada puede ser útil si necesitas recuperar el local para uso personal o si el inquilino incumple gravemente sus obligaciones.

Plantilla contrato de preacuerdo de alquiler de local comercial

A continuación, os dejamos una plantilla de contrato de preacuerdo para el alquiler de un local comercial. Puedes usarla una vez hayáis pactado las condiciones de alquiler entre el futuro inquilino y tú como propietario. Añade cualquier otra condición que se haya pactado para evitar después posibles problemas. Y, por supuesto, firmadlo por duplicado por ambas partes. 

En [Ciudad], a [Fecha]

Entre:

[Nombre del Propietario del Local], con DNI [Número de DNI del Propietario], en adelante "El Propietario", por una parte,

Y

[Nombre del Inquilino], con DNI [Número de DNI del Inquilino], en adelante "El Inquilino", por otra parte, 

Ambas partes, en adelante "Las Partes", acuerdan celebrar el presente contrato de preacuerdo para la reserva del local comercial ubicado en [Dirección del Local] (en adelante "El Local"), de conformidad con los términos y condiciones que se estipulan a continuación:

Objeto del Preacuerdo

• El Propietario se compromete a reservar el Local para su posterior alquiler al Inquilino.
• El Inquilino se compromete a entregar una señal en concepto de reserva, como muestra de su interés en alquilar el Local.

Duración del Preacuerdo

• El presente preacuerdo tendrá una duración de [Número de días/meses] a partir de la fecha de su firma.
• Durante este período, el Propietario se compromete a no ofrecer el Local a otras personas interesadas en su alquiler.

Señal de Reserva

• El Inquilino se compromete a entregar al Propietario una señal en concepto de reserva del Local, por un monto de [Cantidad en euros]. 
• Dicha señal será abonada en efectivo o mediante [Forma de pago acordada] a más tardar en el momento de la firma del presente preacuerdo.
• En caso de que el Inquilino desista de formalizar el contrato de alquiler en el plazo establecido, la señal entregada no será reembolsada al Inquilino.

Precio del Alquiler del local Mensual

• El precio del alquiler mensual del Local se establece en [Cantidad en euros].
• El Inquilino se compromete a abonar el alquiler correspondiente a cada mes, en la fecha acordada, mediante [Forma de pago acordada].
• Cualquier modificación en el precio del alquiler deberá ser acordada por ambas Partes de forma expresa y por escrito.

Duración del Contrato

• El presente contrato de alquiler de local comercial tendrá una duración de [Duración del contrato en años/meses], comenzando a contar a partir de la fecha de firma del contrato.
• Al finalizar el plazo establecido en esta cláusula, el contrato podrá ser renovado de común acuerdo entre ambas Partes, según lo dispuesto por la legislación vigente.

Fianza o Depósito

• El Inquilino se compromete a entregar al Propietario una fianza en concepto de garantía del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
• La cantidad de la fianza se establece en [Cantidad en euros] (EUR).
• La fianza será depositada en [Entidad o forma de depósito acordada], de acuerdo con la normativa vigente.
• La fianza será devuelta al Inquilino dentro del plazo establecido por la ley, una vez finalizado el contrato y verificado el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales.

Condiciones del Contrato de Alquiler del Local Comercial

• Las Partes acuerdan que, dentro del plazo establecido en el punto 2.1, se formalizará un contrato de alquiler completo que regirá la relación entre el Propietario y el Inquilino.
• En el contrato de alquiler se establecerán, entre otros aspectos, la duración del contrato, la renta mensual acordada y la cantidad de fianza pactada.

Ley Aplicable y Jurisdicción

• El presente preacuerdo se regirá e interpretará de acuerdo con las leyes de [Ley aplicable].
• Para cualquier controversia que pudiera surgir entre las Partes en relación con este preacuerdo, se someten expresamente a la jurisdicción de los tribunales de [Ciudad].

Las Partes declaran haber leído y entendido el contenido de este preacuerdo, estando de acuerdo con todos los términos y condiciones establecidos.

Firmado en [Ciudad], a [Fecha].

[Nombre del Propietario del Local]
DNI: [Número de DNI del Propietario]

[Nombre del Inquilino]
DNI: [Número de DNI del Inquilino]

La importancia del seguro de impago de alquiler de un local comercial

Una preocupación común para los propietarios de locales en alquiler es el riesgo de impago por parte de los inquilinos. Para protegerte ante esta situación, es altamente recomendable contratar un seguro de impago de alquiler. Este tipo de seguro te brinda una tranquilidad invaluable, ya que te cubre en caso de que el inquilino no pague el alquiler acordado.

El seguro de impago de alquiler te ofrece diversos beneficios, como la cobertura de los pagos pendientes, los gastos legales en caso de desahucio y, en algunos casos, incluso una indemnización por los daños causados al local. Al contratar este seguro, estarás protegido contra posibles riesgos económicos y te asegurarás de recibir los ingresos acordados, aun en situaciones adversas.

Además, es una opción económica, ya que el coste del seguro suele rondar entre el 4 % y el 5 % de los ingresos anuales obtenidos por el pago de rentas.

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Pasos adicionales para alquilar tu local con éxito

Además de contar con un contrato de alquiler sólido y un seguro de impago de alquiler, existen otros pasos que puedes tomar para asegurar una experiencia de alquiler exitosa:

• Realiza una selección exhaustiva de inquilinos: realiza un proceso de selección riguroso para encontrar inquilinos confiables y solventes. Solicita referencias, realiza verificaciones de antecedentes y evalúa su capacidad de pago.
• Mantén una comunicación fluida: establece canales de comunicación efectivos con tus inquilinos. Esto facilitará la resolución de problemas y la rápida atención a cualquier eventualidad que pueda surgir.
• Realiza inspecciones periódicas: programa inspecciones regulares del local para asegurarte de que se mantenga en buen estado y se cumplan los términos del contrato.
• Busca asesoramiento profesional: si tienes dudas o necesitas orientación adicional, no dudes en buscar el asesoramiento de profesionales especializados en el sector inmobiliario.

Poner en alquiler un local puede ser una excelente oportunidad para generar ingresos adicionales. Sin embargo, es fundamental contar con un contrato de alquiler sólido y tomar medidas de seguridad, como contratar un seguro de impago de alquiler. Estos pasos te brindarán la tranquilidad y la protección necesarias frente a posibles inconvenientes con los inquilinos. Recuerda que cada situación es única, por lo que es recomendable buscar asesoramiento personalizado y adaptar los términos del contrato a tus necesidades específicas. ¡Alquila con confianza y disfruta de los beneficios de ser un arrendador exitoso!

Dudas frecuentes si vas a poner en alquiler tu local

¿Cuáles son los elementos esenciales que debe incluir un contrato de alquiler de local?

Un contrato de alquiler de local debe incluir aspectos como la duración del contrato, el precio y forma de pago del alquiler, las obligaciones del arrendador y del arrendatario, así como las cláusulas de rescisión.

¿Por qué es importante contratar un seguro de impago de alquiler para mi local?

Contratar un seguro de impago de alquiler te brinda protección frente a posibles impagos de los inquilinos. Este seguro cubre los pagos pendientes, gastos legales y daños al local, ofreciéndote tranquilidad y seguridad económica.

¿Cuánto tiempo debo establecer en el contrato de alquiler de local?

La duración del contrato de alquiler de local puede variar según tus necesidades. Puedes optar por contratos a corto plazo (por ejemplo, 1 año) o a largo plazo (por ejemplo, 3 o 5 años), dependiendo de tus objetivos y preferencias.

¿Qué debo hacer si el inquilino no paga el alquiler acordado?

En caso de impago, es importante seguir los pasos establecidos en el contrato y la legislación vigente. Si has contratado un seguro de impago de alquiler, comunícate con la aseguradora para iniciar el proceso de reclamación y cobertura.

¿Cómo puedo seleccionar a los mejores inquilinos para mi local?

Realizar una selección exhaustiva de inquilinos es crucial. Puedes solicitar referencias personales y laborales, realizar verificaciones de antecedentes y evaluar la capacidad de pago del candidato. Esta información te ayudará a tomar una decisión informada.